box1

Tijdelijke verhuur deel woning belast in box 1

Steeds meer Nederlanders verhuren hun woning of een deel ervan tijdens bepaalde periodes aan derden. Met name toeristen maken hier via organisaties als Airbnb gebruik van. Dergelijke inkomsten zijn belast als tijdelijke verhuur van de eigen woning. Dat gold ook voor een belastingplichtige die meende dat het verhuurde niet tot zijn eigen woning hoorde, aldus het gerechtshof in Amsterdam.

Fiscaal nog steeds eigen woning?

Dat een deel van de eigen woning tijdelijk verhuurd werd, betekende volgens het gerechtshof namelijk niet dat daardoor de eigen woning fiscaal niet meer als eigen woning kon worden aangemerkt. De voordelen uit de tijdelijke verhuur werden daarom belast in box 1. Wettelijk is hiervoor bepaald dat hiervan 70% wordt belast.

Gastenverblijf

In bovengenoemde zaak had de belastingplichtige zijn eigen woning uitgebreid met de aanbouw van een gastenverblijf. Het gastenverblijf bestond uit een bijkeuken met toegang tot de woning, alsmede een kamer met keukenblok, sanitair en een douche. Het beschikte over een eigen ingang en had eigen gas-, elektra- en watervoorzieningen.

Behorend tot eigen woning?

De belastingplichtige meende dat het gastenverblijf geen onderdeel was van zijn eigen woning. Het gastenverblijf behoorde volgens het gerechtshof echter wel toch tot de eigen woning. Het maakte namelijk bouwkundig deel uit van de woning en was hiermee kadastraal verbonden. Verder leende het gastenverblijf zich ook voor gebruik in dienst van de woning.

Ook de vraag of de woning aan de belastingplichtige ter beschikking stond, beantwoordde het gerechtshof positief. Het stond aan de eigenaar ter beschikking tijdens de periodes dat het niet verhuurd was en de eigenaar kon ook zelf bepalen of het verhuurd of zelf gebruikt werd.

Tijdelijke verhuur?

Het gerechtshof moest daarna nog vaststellen of sprake was van tijdelijke verhuur. Uit de feiten bleek dat daarvan sprake was. Alles bijeen werd het gastenverblijf zo’n twee maanden per jaar verhuurd en stond het in beginsel in de andere periodes ter beschikking aan de eigenaren. Bepalend bij tijdelijke verhuur is of er zekerheid bestaat dat het gastenverblijf steeds op korte termijn weer ter beschikking komt van de eigenaar. Dit was hier het geval. Dat deze het gastenverblijf niet zelf gebruikte, deed niet ter zake. Het gerechtshof stelde de Belastingdienst dan ook in het gelijk.

Door Nieuwsbrief NBC|2024-07-05T14:01:35+02:005 juli 2024|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Rente bouwdepot nieuwbouw of verbouwing in box 1 of box 3?

Als je een nieuwbouwwoning koopt, wordt de financiering veelal gestort in een zogenaamd bouwdepot van waaruit de aankooptermijnen betaald worden. Valt rente die je mogelijk ontvangt op dit bouwdepot in box 1 of box 3? En hoe zit dit bij een bouwdepot dat je gebruikt bij een verbouwing?

Bouwdepot

Bij een nieuwbouwwoning is het gebruikelijk dat de van een financier verkregen koopsom in een bouwdepot wordt gestort. Met het vorderen van de bouw betaal je uit dit bouwdepot de rekeningen van de aannemer. Over het nog niet gebruikte deel van het bouwdepot ontvang je rente die vaak (vrijwel) gelijk is aan de rente die je op de lening betaalt. Ook bij verbouwingen wordt vaak met dergelijke bouwdepots gewerkt. De Belastingdienst heeft het fiscale verschil tussen een bouwdepot bij nieuwbouw en bij verbouwing verduidelijkt.

Bouwdepot nieuwbouwwoning

De Belastingdienst wijst erop dat bij nieuwbouw de lening én het bouwdepot onder voorwaarden gedurende maximaal twee jaar allebei in box 1 kunnen vallen. De betaalde rente op de lening is dan aftrekbaar in box 1. De belangrijkste voorwaarde is dat de betaalde rente en de op het bouwdepot ontvangen rente gesaldeerd worden. Alleen voor zover de betaalde rente de ontvangen rente overstijgt, resteert er dus aftrekbare rente inzake de eigen woning.

Let op! Dit geldt alleen als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Bouwdepot verbouwing

Bij een verbouwing is het salderen van de betaalde rente met de ontvangen rente bij een bouwdepot in eerste instantie níet nodig.. De Belastingdienst keurt namelijk goed dat gedurende maximaal een half jaar de betaalde rente op een bouwdepot inzake de verbouwing van een eigen woning volledig aftrekbaar is, los van de ontvangen rente op het depot.

Let op! Deze goedkeuring geldt alleen voor bouwdepots bij verbouwingen en niet voor bouwdepots bij nieuwsbouwwoningen. Verder geldt ook hier dat de goedkeuring alleen geldt als aan alle eisen wordt voldaan die altijd gelden voor de aftrek van hypotheekrente.

Wat na een half jaar?

Na een half jaar moet ook bij een verbouwing de betaalde rente op de lening wél gesaldeerd worden met de ontvangen rente op het bouwdepot. Dit kan tot het einde van de verbouwing met een uiterste datum op twee jaar na het afsluiten van de lening. Na afloop van de verbouwingsperiode of, als de verbouwing langer duurt twee jaar, gaat de lening tot box 3 behoren voor zover deze lening nog niet gebruikt is voor de verbouwing van de eigen woning.

Door Nieuwsbrief NBC|2024-06-28T16:02:32+02:0028 juni 2024|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Wisselend inkomen? De middelingsregeling stopt

Heb je een sterk wisselend inkomen? Dan kan het zijn dat je per saldo meer belasting betaalt dan wanneer dit inkomen gelijkmatig over de jaren verdeeld zou zijn. In dat geval kun je de middelingsregeling toepassen. Helaas verdwijnt deze regeling per 2025.

Hoe werkt de middelingsregeling?
Bij toepassing van de middelingsregeling tel je het inkomen uit box 1 van drie aaneengesloten kalenderjaren bij elkaar op en deel je dit door drie. Daarna bereken je hoeveel belasting je in elk jaar over dit berekende gemiddelde inkomen zou moeten betalen. Je vergelijkt dit met de werkelijk betaalde belasting over die drie jaren. Blijkt dat het verschil meer dan €545 is? Dan kun je belasting terugvragen.

Let op! Middeling gaat niet vanzelf, je moet daarvoor een schriftelijk verzoek indienen.

Voorwaarden middelingsregeling
Om voor middeling in aanmerking te komen moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo geldt de middelingsregeling onder meer alleen voor inkomen uit box 1 en moet je middelen over een periode van drie aangesloten kalenderjaren.

Afschaffing middelingsregeling per 2025
In het coalitieakkoord is opgenomen dat de middelingsregeling wordt afgeschaft. Het afschaffen van de middelingsregeling betekent dat de periode 2022 tot en met 2024 het laatste tijdvak is waarover gemiddeld kan worden.

Tip! Denk goed na over welke kalenderjaren je in de middeling wilt betrekken. Een jaar kan namelijk maar één keer in een middeling mee. Kies je voor een middeling over 2020 tot en met 2022? Dan kun u geen middeling meer toepassen voor de jaren 2023 en 2024 omdat je het jaar 2022 al eerder gebruikte. Mogelijk is het dan financieel voordeliger om de middeling toe te passen over 2019 tot en met 2021 en 2022 tot en met 2024.

Verzoeken na 2024
Je kunt alleen kalenderjaren in de middeling betrekken waarvoor een definitieve aanslag is opgelegd. Wil je daarom een middelingsteruggaaf voor de jaren 2022 tot en met 2024? Dan kun je deze pas aanvragen nadat je een definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 hebt. Deze zal op zijn vroegst in 2025 worden opgelegd.

Tip! Houd wel de termijn in de gaten. Een verzoek om middeling moet binnen 36 maanden nadat alle definitieve aanslagen van de kalenderjaren die je wilt middelen onherroepelijk vaststaan.

Let op! De afschaffing van de middelingsregeling volgt uit het coalitieakkoord maar moet nog in een wetsvoorstel worden opgenomen. Vervolgens moeten zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer nog met dit wetsvoorstel instemmen.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2022-02-21T09:50:43+01:0021 februari 2022|Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

De hypotheek onderbrengen in box 3?

De eigen woning is belast in box 1. Daardoor is de hypotheekrente ook aftrekbaar. Soms kun je de hypotheek echter beter onderbrengen in box 3. Hoezo eigenlijk?

Woning en hypotheek in box 1
Dat de woning in box 1 zit, betekent onder meer dat je hierover jaarlijks belasting betaalt via het eigenwoningforfait. Een deel van de WOZ-waarde, in 2022 in de meeste gevallen 0,45%, moet je daardoor bij het inkomen tellen. Daar mag je de betaalde hypotheekrente echter weer van aftrekken.

Hypotheekrente laag
De hypotheekrente staat al jaren op een historisch laag peil. De aftrek zet voor veel bezitters van een eigen woning dan ook nauwelijks meer zoden aan de dijk. Bovendien is de hypotheekrente volgend jaar nog maar aftrekbaar tegen maximaal 40% en vanaf 2023 tegen maximaal 37,05%. Ook hierdoor is het voordeel van de aftrek nog maar beperkt.

Overbrengen naar box 3?
Als je de hypotheekschuld overbrengt naar box 3, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar in box 1. Daar staat tegenover dat de hypothecaire schuld het vermogen in box 3 vermindert. Met name als je veel vermogen bezit, bespaar je hierdoor aanzienlijk aan te betalen belasting in box 3. In 2022 tot maximaal 1,71% van de hypothecaire schuld. Dat is vaak meer dan je extra betaalt in box 1 vanwege het verlies van de aftrek van de hypotheekrente.

Overbrengen kan niet zomaar
Het overbrengen van de hypothecaire schuld kan echter niet zomaar. Deze schuld moet namelijk verplicht in box 1 worden ondergebracht, tenzij je niet meer aan de fiscale voorwaarden voldoet. Als je de hypothecaire lening aflost en pas minstens twee jaar later weer opneemt, voldoe je niet meer aan de fiscale voorwaarden voor aftrek van de hypotheekrente. De lening is dan namelijk niet meer bedoeld voor de aankoop of verbouwing van een woning en verhuist dan automatisch naar box 3.

Hypotheek vanaf 2013 eenvoudiger naar box 3
Dateert de hypotheek echter van ná 2012, dan is het eenvoudiger de schuld naar box 3 te transporteren. Bijvoorbeeld door met de bank af te spreken dat je de hypothecaire lening niet in 30 jaar aflost, maar in 31 jaar. Ook dan voldoe je namelijk niet meer aan de fiscale voorwaarden.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-12-02T12:42:32+01:002 december 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!