vergelijken

Gemeente mag bij WOZ vergelijkbare woningen wijzigen

Op niet al te lange termijn vallen de nieuwe WOZ-beschikkingen weer in de bus. Hierin staat de WOZ-waarde van uw pand naar de waarde op 1 januari 2024. Voor woningen wordt deze waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen.

Welke woningen hiervoor worden uitgezocht, mag in beginsel nog tijdens een eventuele gang naar de rechter worden gewijzigd, zo bepaalde het gerechtshof in Den Bosch.

Systematische vergelijking

Wettelijk is bepaald dat de WOZ-waarde van een woning moet worden vastgesteld door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt in de praktijk niet altijd even eenvoudig, vooral als het woningen betreft waarvan niet of nauwelijks marktgegevens bekend zijn omdat ze niet regelmatig verkocht worden.

Wijziging vergelijkbare woningen

In bovengenoemde zaak die speelde voor het Hof Den Bosch was de waarde van een woning vastgesteld op € 491.000. Die waarde was bepaald door de woning te vergelijken met een aantal soortgelijke woningen. Gedurende de procedure tegen de gemeente wijzigde de ambtenaar echter de woningen aan de hand waarvan de WOZ-waarde was vastgesteld.

Hof akkoord, tenzij…

Volgens het Hof was de handelswijze van de ambtenaar toegestaan. Volgens het Hof kan in beginsel zelfs in elke fase van de procedure de WOZ-waarde nader worden onderbouwd en mag daarbij uitgegaan worden van andere vergelijkingsobjecten. De gemeente werd dan ook in het gelijk gesteld.

In strijd met goede procesorde

Het Hof maakte wel een voorbehoud voor het geval er sprake is van zogenaamde ‘strijd met een goede procesorde’. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als partijen elkaar te laat informatie verstrekken die voor het conflict van belang kan zijn. Een voorbeeld hiervan speelde bij hetzelfde Hof, waarbij een gemachtigde ondanks gemaakte werkafspraken niet duidelijk had gemaakt over bepaalde informatie te willen beschikken. Door hier te laat tegen te ageren, was er sprake van strijd met een goede procesorde.

Door Nieuwsbrief NBC|2025-02-07T12:46:02+01:007 februari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Gemeente mag voor WOZ-waarde vergelijkbare woningen wijzigen

Op niet al te lange termijn vallen de nieuwe WOZ-beschikkingen weer in de bus. Hiervoor wordt de WOZ-waarde van uw pand naar de waarde op 1 januari 2024 vastgesteld. Voor woningen wordt deze waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen.

Welke woningen hiervoor worden uitgezocht, mag in beginsel nog tijdens een eventuele gang naar de rechter worden gewijzigd, zo bepaalde het gerechtshof in Den Bosch.

Systematische vergelijking

Wettelijk is bepaald dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt in de praktijk niet altijd even eenvoudig, vooral als het woningen betreft waarvan niet of nauwelijks marktgegevens bekend zijn omdat ze niet regelmatig verkocht worden.

Wijziging vergelijkbare woningen

In bovengenoemde zaak die speelde voor het Hof Den Bosch was de waarde van een woning vastgesteld op € 491.000. Die waarde was vastgesteld door de woning te vergelijken met een aantal soortgelijke woningen. Gedurende de procedure tegen de gemeente wijzigde de ambtenaar echter de woningen aan de hand waarvan de WOZ-waarde was vastgesteld.

Hof akkoord, tenzij….

Volgens het Hof was de handelswijze van de ambtenaar toegestaan. Volgens het Hof kan in beginsel zelfs in elke fase van de procedure de WOZ-waarde nader worden onderbouwd en mag daarbij uitgegaan worden van andere vergelijkingsobjecten. De gemeente werd dan ook in het gelijk gesteld.

In strijd met goede procesorde

Het Hof maakte wel een voorbehoud voor het geval er sprake is van zogenaamde ‘strijd met een goede procesorde’. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als partijen elkaar te laat informatie verstrekken die voor het conflict van belang kan zijn. Een voorbeeld hiervan zagen we onlangs bij hetzelfde Hof, waarbij een gemachtigde ondanks gemaakte werkafspraken niet duidelijk had gemaakt over bepaalde informatie te willen beschikken. Door hier te laat tegen te ageren, was er sprake van ‘strijd met een goede procesorde’.

Door Nieuwsbrief NBC|2025-01-23T10:35:55+01:0023 januari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

WOZ-waarde stijgt niet evenredig mee met inhoud woonhuis

Bij het vaststellen van de WOZ-waarde van een woning, gaat de gemeente meestal uit van de prijs van vergelijkbare woningen. Daarbij moet wel rekening worden gehouden met het zogenaamde afnemende grensnut.

Vergelijkingsmethode
De vergelijkingsmethode is voor woningen de meest toegepaste vorm van waardebepaling voor de WOZ. Woningen worden namelijk dermate veel verhandeld dat actuele verkoopcijfers vrijwel altijd beschikbaar zijn.

Afnemend grensnut
Bij de waardebepaling is het afnemend grensnut een van de uitgangspunten. Afnemend grensnut houdt in dat de waarde per kubieke meter woning afneemt naarmate de woning groter is. Volgens dit principe is een woning van bijvoorbeeld 800 m3 minder dan twee keer zoveel waard dan een vergelijkbare woning die de helft kleiner is.

Taxateur in de fout
In een zaak bij rechtbank Zeeland-West-Brabant ging de taxateur van een gemeente de fout in toen hij voor de waardebepaling van een woning het afnemend grensnut had berekend. De berekening kwam voor twee vergelijkbare woningen op dezelfde waarde uit, terwijl een van beide woningen bijna 100 m3 groter was.

Berekening met wortelformule
De eigenaar van de woning had de waarde zelf berekend met gebruikmaking van een wiskundige wortelformule. De rechter ging hierin mee, waardoor de waarde per saldo €25.000 lager uitviel.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2022-03-08T15:35:29+01:008 maart 2022|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Wisselend inkomen? De middelingsregeling stopt

Heb je een sterk wisselend inkomen? Dan kan het zijn dat je per saldo meer belasting betaalt dan wanneer dit inkomen gelijkmatig over de jaren verdeeld zou zijn. In dat geval kun je de middelingsregeling toepassen. Helaas verdwijnt deze regeling per 2025.

Hoe werkt de middelingsregeling?
Bij toepassing van de middelingsregeling tel je het inkomen uit box 1 van drie aaneengesloten kalenderjaren bij elkaar op en deel je dit door drie. Daarna bereken je hoeveel belasting je in elk jaar over dit berekende gemiddelde inkomen zou moeten betalen. Je vergelijkt dit met de werkelijk betaalde belasting over die drie jaren. Blijkt dat het verschil meer dan €545 is? Dan kun je belasting terugvragen.

Let op! Middeling gaat niet vanzelf, je moet daarvoor een schriftelijk verzoek indienen.

Voorwaarden middelingsregeling
Om voor middeling in aanmerking te komen moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo geldt de middelingsregeling onder meer alleen voor inkomen uit box 1 en moet je middelen over een periode van drie aangesloten kalenderjaren.

Afschaffing middelingsregeling per 2025
In het coalitieakkoord is opgenomen dat de middelingsregeling wordt afgeschaft. Het afschaffen van de middelingsregeling betekent dat de periode 2022 tot en met 2024 het laatste tijdvak is waarover gemiddeld kan worden.

Tip! Denk goed na over welke kalenderjaren je in de middeling wilt betrekken. Een jaar kan namelijk maar één keer in een middeling mee. Kies je voor een middeling over 2020 tot en met 2022? Dan kun u geen middeling meer toepassen voor de jaren 2023 en 2024 omdat je het jaar 2022 al eerder gebruikte. Mogelijk is het dan financieel voordeliger om de middeling toe te passen over 2019 tot en met 2021 en 2022 tot en met 2024.

Verzoeken na 2024
Je kunt alleen kalenderjaren in de middeling betrekken waarvoor een definitieve aanslag is opgelegd. Wil je daarom een middelingsteruggaaf voor de jaren 2022 tot en met 2024? Dan kun je deze pas aanvragen nadat je een definitieve aanslag inkomstenbelasting 2024 hebt. Deze zal op zijn vroegst in 2025 worden opgelegd.

Tip! Houd wel de termijn in de gaten. Een verzoek om middeling moet binnen 36 maanden nadat alle definitieve aanslagen van de kalenderjaren die je wilt middelen onherroepelijk vaststaan.

Let op! De afschaffing van de middelingsregeling volgt uit het coalitieakkoord maar moet nog in een wetsvoorstel worden opgenomen. Vervolgens moeten zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer nog met dit wetsvoorstel instemmen.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2022-02-21T09:50:43+01:0021 februari 2022|Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

vergelijken

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!