#btwondernemer

Btw betalen bij verkoop bouwkavel als particulier?

Een rechter oordeelde dat een particulier die twee bouwkavels verkocht, hierover btw moest afdragen aan de Belastingdienst. De rechter vond namelijk dat deze particulier dit deed als btw-ondernemer.

Particulier of btw-ondernemer

Als je als particulier een bouwkavel verkoopt, ben je hierover in principe geen btw verschuldigd. Dit kan anders zijn als de verkoop niet plaatsvindt in de hoedanigheid van particulier, maar in de hoedanigheid van btw-ondernemer.

Exploitatie vermogensbestanddeel

In de wet is opgenomen dat je btw-ondernemer bent als sprake is van de zelfstandige uitoefening van een bedrijf of beroep. Ook exploitatie van een vermogensbestanddeel om daar duurzaam opbrengst mee te behalen leidt tot btw-ondernemerschap.

Geen btw-ondernemer bij incidentele activiteit

Wanneer een activiteit slechts incidenteel plaatsvindt, is geen sprake van btw-ondernemerschap. Ook als bij verkoop alleen sprake is van de uitoefening van een eigendomsrecht – ofwel het normale beheer van privévermogen – zal dit niet leiden tot btw-ondernemerschap. In deze gevallen vindt verkoop in de hoedanigheid van particulier plaats en is er geen btw verschuldigd.

Wel btw-ondernemer bij actieve stappen

Als een particulier echter meer doet om tot een (betere) verkoop te komen, kan dit leiden tot btw-ondernemerschap. In de btw wordt dit ook wel omschreven als het zetten van actieve stappen door de inzet van middelen die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet.

Anterieure overeenkomst met verplichtingen

Hier liep ook een particulier tegenaan die twee bouwkavels verkocht. Deze particulier had met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten voor de realisatie van vier bouwkavels voor woningen. In de overeenkomst waren verschillende verplichtingen opgelegd aan de particulier, zoals het uitwerken van een bouwprogramma, het opstellen van een verkavelingsplan, het bouw- en woonrijp maken et cetera.

De rechter was van oordeel dat de particulier hiermee actieve stappen had gezet die ook een fabrikant, handelaar of dienstverrichter inzet. De bouwkavels werden naar het oordeel van de rechter daarom geleverd als btw-ondernemer en waren dan ook belast met btw.

Let op! De verkoper stelde nog dat zij de intentie had om de verplichtingen over te dragen aan de kopers van de bouwkavels en dat zij nog geen werkzaamheden had verricht. Dat hielp haar niet. De rechter oordeelde dat de gemeente haar aan de verplichtingen kon houden. Daarmee had zij een risico aanvaardt dat niet vergelijkbaar is met het risico dat bij het beheer van privévermogen aanvaard wordt.

Overleg

Of de levering van een bouwkavel plaatsvindt als particulier of als btw-ondernemer, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden en een niet eenvoudige beoordeling. Om te voorkomen dat je onverwacht te maken krijgt met btw-heffing, raden wij je aan jouw specifieke situatie te bespreken met een van onze adviseurs.

BLOG: BTW ondernemerschap bij verhuur recreatiewoningen

Een veel gehoord en gelezen misverstand is de gedachte dat, als je een recreatiewoning aan derden verhuurt, je kunt kiezen voor BTW-ondernemerschap. Als het gaat om BTW-ondernemerschap is er geen keuze. Zodra je commerciële activiteiten verricht ben je al heel snel BTW-ondernemer.

Wanneer ben je BTW-ondernemer?
Je bent BTW-ondernemer als je een recreatiewoning duurzaam exploiteert. Maar wat is duurzame exploitatie? Dat is niet vastgelegd in de wet of beleid en moet worden bepaald aan de hand van jouw jaarlijkse huuropbrengst, duur van de verhuur en het aantal verschillende huurders in een jaar.

Een veelgehoord argument is “maar ik verhuur niet meer dan 140 dagen per jaar”. In een handreiking heeft de Belastingdienst in het verleden aangegeven dat, als je voor meer dan 140 dagen per jaar verhuurt, er dan zeker sprake is van duurzame exploitatie. Wat vergeten wordt dat destijds over die 140 dagen is geschreven om zekerheid te geven, dat je ook de BTW van de aanschaf van de recreatiewoning in aftrek kan brengen. Als je namelijk geen BTW-ondernemer bent kun je ook de BTW op de aanschaf en kosten niet in aftrek brengen. De 140 dagen diende dus als zekerheid voor BTW-aftrek. Maar ook onder die 140 dagen ben je al snel
BTW-ondernemer. Dit geldt zeker voor recreatiewoningen op vakantieparken, waarbij de verhuur wordt uitbesteed. In verreweg de meeste gevallen ben je
BTW-ondernemer als je jouw recreatiewoning aan derden verhuurt. Dit geldt ook als bij de aankoop van de recreatiewoning geen BTW in rekening is gebracht.

Een ander argument dat je nog wel eens hoort, “maar ik ben niet ingeschreven bij de Kamer van Koophandel”. Het wel of niet zijn van BTW-ondernemer hangt niet af van een inschrijving in het Handelsregister. Ook zonder een inschrijving in het Handelsregister kun je BTW-ondernemer zijn.

Maar wat zijn dan de gevolgen als je je niet aanmeldt bij de Belastingdienst als BTW-ondernemer voor de verhuur van jouw recreatiewoning. In dat geval kan de Belastingdienst je tot vijf jaar terug naheffingen BTW opleggen over de verhuuropbrengsten die je hebt ontvangen. Afhankelijk van de feiten en omstandigheden kan de Belastingdienst je ook nog een vergrijpboete opleggen van 25 tot 50% van de nageheven BTW. In uitzonderingsgevallen (zoals fraude) kan de boete zelfs oplopen tot 100%.

Maar als ik nu “geringe” verhuuropbrengsten heb, moet ik me dan ook aanmelden als BTW-ondernemer? Stel je verhuurt voor 80 dagen per jaar en hebt een verhuuropbrengst van €10.000. Je hebt totaal 20 verschillende huurders gehad. Je bent dan BTW-ondernemer en je moet je aanmelden als BTW-ondernemer bij de Belastingdienst. De Belastingdienst heeft echter wel een regeling voor ondernemers met een geringe omzet. Als jouw omzet per jaar niet hoger is dan €20.000 (exclusief BTW), dan kun je je aanmelden voor de zogenaamde kleine ondernemersregeling. Je kunt dan een ontheffing krijgen van de BTW-plicht en de daarbij behorende administratieve verplichtingen. Als je daarvoor in aanmerking komt dan krijg je een beschikking dat je buiten de BTW valt (je mag dan ook geen BTW meer in rekening brengen en ook geen BTW meer aftrekken), zolang jouw jaarlijkse omzet onder die €20.000 blijft. Dit kan alleen als je je daarvoor expliciet vooraf aanmeldt. Het geldt niet met terugwerkende kracht en al helemaal niet als je niet geregistreerd bent bij de Belastingdienst met een BTW-nummer.

Let op: ook deze omzetgrens is geen indicatie voor BTW-ondernemerschap. Ook onder deze omzetgrens zul je in veel gevallen BTW-ondernemer zijn.

Verhuur je een recreatiewoning en ben je niet aangemeld als BTW-ondernemer? Dan is het goed om daarover na te denken en wat de gevolgen kunnen zijn.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

#btwondernemer

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!