woz

Uitzendregeling: wie mogen wel in jouw woning wonen?

Als je tijdelijk niet in jouw eigen woning woont, blijft jouw aftrek hypotheekrente in stand als je gebruik kunt maken van de uitzendregeling. Hiervoor geldt, buiten de wet om, een goedkeuring. Deze goedkeuring wordt nu in de wet opgenomen. Daarnaast vindt er een uitbreiding van de goedkeuring plaats.

Uitzendregeling

Bedrijfspand

De uitzendregeling is van toepassing als u voldoet aan de volgende voorwaarden:

  • Je of jouw fiscale partner is al minimaal één jaar eigenaar van de woning. Deze woning vormt ook al minimaal één jaar jouw hoofdverblijf op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen in verband met een uitzending of overplaatsing.
  • Na afloop van de uitzending of overplaatsing gaat je weer in de woning wonen.
  • Je gaat tijdens de uitzending of overplaatsing niet in een andere eigen woning als hoofdverblijf wonen.
  • Er mogen in principe geen anderen in jouw woning wonen in de periode dat je elders woont.

Let op! Om gebruik te kunnen maken van de uitzendregeling, moet je een verzoek doen om deze toe te passen.

Personen die wel in uw woning mogen wonen

Buiten de wet om is goedgekeurd dat bepaalde personen toch in jouw woning mogen wonen, zonder dat dit in de weg staat aan toepassing van de uitzendregeling. Voorwaarde is dat zij geen huur of een andere vergoeding aan je betalen. Het gaat om de volgende personen:

  • De kinderen van jou, jouw fiscale partner of een persoon die direct voorafgaand aan jouw uitzending of overplaatsing uw fiscale partner is.
  • Uw fiscale partner of een persoon die door jouw uitzending of overplaatsing niet meer kwalificeert als jouw fiscale partner.
  • Personen die al minimaal één jaar tot jouw huishouden horen op het moment dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen (bijvoorbeeld een hulpbehoevende ouder).

Opname in wet en uitbreiding

De goedkeuring dat deze personen toch in uw woning mogen wonen tijdens toepassing van de uitzendregeling, wordt opgenomen in de wet. Daarbij vindt een uitbreiding van de goedkeuring plaats. Naast kinderen, wordt in de wet opgenomen dat ook andere bloed- en aanverwanten in de rechte neergaande lijn in de woning mogen wonen tijdens toepassing van de uitzendregeling. Dit betekent dat bijvoorbeeld ook jouw kleinkind of achterkleinkind in jouw woning kan wonen tijdens jouw uitzending.

Fiscale verzamelwet 2026

De aanpassingen zijn opgenomen in het wetsvoorstel Fiscale verzamelwet 2026, welke onlangs aan de Tweede Kamer is aangeboden. De Tweede en Eerste Kamer moeten nog instemmen met dit wetsvoorstel. De aanpassingen zijn daarom nog niet definitief.

Door |2025-05-12T22:47:27+02:0012 mei 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Uitzendregeling: wie mogen wel in jouw woning wonen?

Lagere proceskostenvergoeding WOZ- en bpm-zaken mag

De Hoge Raad, de hoogste rechter in Nederland, is akkoord met de beperking van de proceskostenvergoeding in WOZ- en bpm-zaken. Volgens de Hoge Raad bestaat voor deze beperking een ‘objectieve en redelijke rechtvaardiging’.

Vergoeding proceskosten

Juridisch

Wie bij een geschil in een belastingzaak naar de rechter stapt, kan een vergoeding van de proceskosten vragen. De vergoeding wordt in de regel toegewezen als een zaak wordt gewonnen. De hoogte van de vergoeding wordt vastgesteld volgens vaste normen en dekt meestal maar een deel van de kosten.

Beperking proceskosten WOZ en bpm

Sinds 2024 bestaat er een beperking van de vergoeding van proceskosten in WOZ- en bpm-zaken. Dit heeft te maken met het feit dat in dit soort zaken vaak wordt geprocedeerd op no cure no pay-basis. Degene die procedeert draagt de ontvangen vergoeding, wanneer de zaak wordt gewonnen, dan over aan zijn adviseur en kan zodoende ‘gratis’ procederen.

Omvang beperking

De beperking van de proceskosten komt erop neer dat van de vaste vergoeding voor externe advieskosten slechts 25% wordt uitgekeerd wanneer een zaak inhoudelijk wordt gewonnen. Wordt op andere gronden gewonnen, bijvoorbeeld op grond van een vormfout, dan bedraagt de vergoeding slechts 10% van de standaardvergoeding.

Uitzonderingen mogelijk

De Hoge Raad vindt van belang dat de beperking alleen van toepassing is als er op no cure no pay-basis wordt geadviseerd, de proceskostenvergoeding aan de adviseur wordt overgemaakt en de procederende partij dus geen financieel risico loopt. Ook wordt de vergoeding alleen beperkt als de procedure zodanig wordt gevoerd dat de toegekende proceskostenvergoeding de in redelijkheid gemaakte kosten ver overtreft. Dit is in WOZ- en bpm-zaken nogal eens het geval.

Let op! Is bovengenoemde situatie niet aan de orde, dan is het aan de belastingplichtige om dit aan te tonen. In dat geval wordt de reguliere proceskostenvergoeding uitgekeerd.

Door |2025-02-20T16:20:02+01:0020 februari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Lagere proceskostenvergoeding WOZ- en bpm-zaken mag

Gemeente mag bij WOZ vergelijkbare woningen wijzigen

Op niet al te lange termijn vallen de nieuwe WOZ-beschikkingen weer in de bus. Hierin staat de WOZ-waarde van uw pand naar de waarde op 1 januari 2024. Voor woningen wordt deze waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen.

Welke woningen hiervoor worden uitgezocht, mag in beginsel nog tijdens een eventuele gang naar de rechter worden gewijzigd, zo bepaalde het gerechtshof in Den Bosch.

Systematische vergelijking

WOZ

Wettelijk is bepaald dat de WOZ-waarde van een woning moet worden vastgesteld door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt in de praktijk niet altijd even eenvoudig, vooral als het woningen betreft waarvan niet of nauwelijks marktgegevens bekend zijn omdat ze niet regelmatig verkocht worden.

Wijziging vergelijkbare woningen

In bovengenoemde zaak die speelde voor het Hof Den Bosch was de waarde van een woning vastgesteld op € 491.000. Die waarde was bepaald door de woning te vergelijken met een aantal soortgelijke woningen. Gedurende de procedure tegen de gemeente wijzigde de ambtenaar echter de woningen aan de hand waarvan de WOZ-waarde was vastgesteld.

Hof akkoord, tenzij…

Volgens het Hof was de handelswijze van de ambtenaar toegestaan. Volgens het Hof kan in beginsel zelfs in elke fase van de procedure de WOZ-waarde nader worden onderbouwd en mag daarbij uitgegaan worden van andere vergelijkingsobjecten. De gemeente werd dan ook in het gelijk gesteld.

In strijd met goede procesorde

Het Hof maakte wel een voorbehoud voor het geval er sprake is van zogenaamde ‘strijd met een goede procesorde’. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als partijen elkaar te laat informatie verstrekken die voor het conflict van belang kan zijn. Een voorbeeld hiervan speelde bij hetzelfde Hof, waarbij een gemachtigde ondanks gemaakte werkafspraken niet duidelijk had gemaakt over bepaalde informatie te willen beschikken. Door hier te laat tegen te ageren, was er sprake van strijd met een goede procesorde.

Door |2025-02-07T12:46:02+01:007 februari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Gemeente mag bij WOZ vergelijkbare woningen wijzigen

Advieswijzer Zonnepanelen op jouw woning

Overweeg je om zonnepanelen op uw privéwoning te plaatsen? Dan betaal je als particulier geen btw meer. Wat zijn de regels hieromtrent? En wat als je als ondernemer vanuit huis werkt en ook zonnepanelen wilt? Wat zijn dan de fiscale mogelijkheden? En hoe zit het met de salderingsregeling? Op deze vragen gaan we in deze Advieswijzer in.

Btw op zonnepanelen

Zonnepanelen

Vanaf 1 januari 2023 geldt voor de levering en installatie van zonnepanelen op of bij een woning een btw-tarief van 0%. Hieraan zijn wel de nodige voorwaarden verbonden. De verlaging van het btw-tarief naar 0% betekent dat het voor de meeste particulieren voordeliger is om niet btw-plichtig te zijn. Je kan immers geen btw meer verrekenen, aangezien er op de aangeschafte zonnepanelen geen btw rust. Ben je wél btw-plichtig, dan moet je btw betalen over de door je zelf opgewekte en verbruikte energie én over de door je zelf opgewekte energie die je teruglevert aan jouw energiebedrijf.

Wanneer 0% btw?

Het btw-tarief van 0% geldt voor niet-geïntegreerde zonnepanelen. Dit zijn zonnepanelen die niet tevens dienen als dakbedekking. Voor geïntegreerde zonnepanelen geldt het 0%-tarief op nieuwbouwwoningen, maar alleen als uitsluitend de zonnepanelen geleverd of geïnstalleerd worden. Worden zowel de zonnepanelen als de nieuwbouwwoning geleverd, dan gaan de zonnepanelen deel uitmaken van de woning en dient het normale tarief van 21% op zowel de woning als de zonnepanelen toegepast te worden.

Het 0%-tarief geldt niet alleen voor zonnepanelen op het dak van een woning, maar ook voor de levering en installatie bij een woning. Dit betekent dat het 0%-tarief ook van toepassing is als de zonnepanelen geleverd en geïnstalleerd worden op een garage of schuur bij een woning, een serre, een aan- of uitbouw of in de tuin van een woning. Verder kan het ook gaan om een vakantiewoning of een woning van een bedrijf aan huis, indien de zonnepanelen ook privé worden gebruikt. Ten slotte vallen ook zonnepanelen die een Vereniging van Eigenaren koopt voor op een appartementencomplex onder het 0%-tarief.

Hoe blijf je buiten de btw-plicht?

Zoals aangegeven, is het voor de meeste particulieren tegenwoordig voordelig om niet btw-plichtig te zijn. Fiscaal moet hierbij onderscheid worden gemaakt in twee situaties. In de eerste situatie gaat het erom dat jouw jaaromzet aan energie maximaal € 1.800 bedraagt. Deze situatie is het eenvoudigst, omdat je dan fiscaal geen actie hoeft te ondernemen. Je hoeft je dus ook niet bij de Belastingdienst te melden.

Bedraagt jouw jaaromzet aan energie meer dan € 1.800, maar niet meer dan € 20.000, dan kan je gebruikmaken van de kleineondernemersregeling (KOR). Dit zal het geval zijn als het opwekvermogen van jouw installatie meer is dan 15.000 Wattpiek. Ook bij de KOR brengt je geen btw in rekening en kan je zelf ook geen btw in aftrek brengen. Particulieren die maximaal € 20.000 aan stroom opwekken, kunnen dus van de KOR gebruikmaken. Dat geldt ook voor ondernemers met een omzet – inclusief de door de zonnepanelen opgewekte stroom – van maximaal € 20.000. Als je van de KOR gebruik wilt maken, moet je je wel aanmelden bij de Belastingdienst.

Let op! Kies je voor toepassing van de KOR (bij een omzet tussen € 1.800 en € 20.000), dan hoef je sinds 2025 de KOR na aanmelding niet meer verplicht minstens drie jaar toe te passen. Ook hoef je geen drie jaar meer te wachten als je zich opnieuw voor de KOR wilt aanmelden. Vanaf 1 januari 2025 is deze wachttijd beperkt tot de rest van het jaar waarin je je heeft afgemeld en het erop volgende jaar. Ben je ondernemer en investeer je binnen deze periode, dan kan je de op deze investeringen rustende btw dus niet terugvragen. Houd hier rekening mee.

Teruggave btw op deel van woning?

Lange tijd speelde de vraag of naast de btw op zonnepanelen ook een deel van de btw op de bouwkosten van een woning aftrekbaar zou zijn, omdat de woning nodig is voor het plaatsen van de zonnepanelen. Inmiddels is duidelijk dat aftrek van een deel van de btw op de bouwkosten van een woning over het algemeen niet mogelijk is. De Hoge Raad oordeelde namelijk dat een particulier die een woning laat bouwen deze bouwkosten hoe dan ook maakt, ook als er geen zonnepanelen op geplaatst zouden worden. De bouwkosten zijn dan niet gemaakt voor het met zonnepanelen opwekken van energie en dit tegen vergoeding terugleveren. De btw over die bouwkosten kan daarom niet in aftrek komen.

Tip! Wil je weten of in jouw geval een deel van de btw op de bouwkosten van een woning mogelijk wel aftrekbaar is? Bijvoorbeeld omdat je van mening bent dat je de bouwkosten niet ‘hoe dan ook’ zou maken? Neem dan contact met ons op. Wij kunnen samen met je bekijken wat er eventueel mogelijk is.

Zzp’ers met bedrijf aan huis

Ondernemers die vanuit huis werken, zonnepanelen op hun woning installeren en een omzet hebben van meer dan € 20.000, zijn voor de levering van de met zonnepanelen opgewekte energie btw-plichtig. Dit betekent dat ze btw moeten afdragen over de opgewekte energie die ze terugleveren aan de energiemaatschappij én over de opgewekte energie die ze zelf verbruiken. Het af te dragen bedrag mag via een forfait worden bepaald als het opwekvermogen van de zonnepanelen niet meer bedraagt dan 15.000 Wattpiek per jaar.

Let op! Het gebruik van het forfait is niet verplicht bij een opwekvermogen van niet meer dan 15.000 Wattpiek per jaar. Je mag ook het werkelijke verbruik uitrekenen.

Wek je meer dan 15.000 Wattpiek per jaar op, dan moet je de te dragen btw – zo goed mogelijk – berekenen op basis van het verbruik.

Tip! Op deze site van de Belastingdienst vind je alle informatie over de btw-aangifte van jouw zonnepanelen en een aantal voorbeeldaangiften.

Btw-forfait

Bij gebruik van het btw-forfait is het jaarlijkse opwekvermogen van de zonnepanelen bepalend, alsmede de vraag of er sprake is van geïntegreerde of niet-geïntegreerde zonnepanelen. Het af te dragen bedrag aan btw volgt uit onderstaande tabel.

Opwekvermogen in Wattpiek per jaar Forfait niet-geïntegreerde zonnepanelen
Forfait geïntegreerde zonnepanelen
0-1000 € 20 € 5
1001-2000 € 40 € 10
2001-3000 € 60 € 20
3001-4000 € 80 € 30
4001-5000 € 100 € 40
5001-6000 € 120 € 50
6001-7000 € 140 € 60
7001-8000 € 160 € 70
8001-9000 € 180 € 80
9001-10000 € 200 € 90
10001-11000 € 220 € 100
11001-12000 € 240 € 110
12001-13000 € 260 € 120
13001-14000 € 280 € 130
14001-15000 € 300 € 140

Let op! Als je gebruikmaakt van de forfaits, mag je geen btw in rekening brengen aan jouw energieleverancier.

Tip! Als je subsidie heeft ontvangen voor de aanschaf van de zonnepanelen, hoeft hierover geen btw te worden afgedragen.

Invloed zonnepanelen op winst

Ondernemers kunnen de zonnepanelen op het dak van hun privéwoning tot hun bedrijfsvermogen rekenen. Dit kan als de zonnepanelen voor minstens 10% zakelijk worden gebruikt. Als de zonnepanelen tot het bedrijfsvermogen worden gerekend, kan hierop worden afgeschreven. Volgens een rechterlijke uitspraak bedraagt de afschrijvingstermijn twintig jaar.

Volgens een andere rechterlijke uitspraak kan op zonnepanelen niet apart worden afgeschreven en vormen ze geen zelfstandig bedrijfsmiddel, maar een onderdeel van het pand waarop ze worden geïnstalleerd. In deze uitspraak betrof het huurwoningen van een woningcorporatie. Deze situatie was echter zo bijzonder dat het onduidelijk is of hieruit moet worden afgeleid dat zonnepanelen altijd onderdeel van een gebouw uitmaken.

Worden zonnepanelen tot het bedrijfsvermogen gerekend, dan behoren de opbrengst van de energie en de energie die privé wordt verbruikt tot de winst. Dit zal zo goed mogelijk moeten worden geschat. Een andere optie kan zijn de zakelijk verbruikte energie door middel van aparte meters bij te houden.

Behalve dat op de zonnepanelen kan worden afgeschreven, komen ze ook in aanmerking voor de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Heb je in 2023 zonnepanelen aangeschaft? Dan kon je deze in 2023 eenmalig versneld afschrijven tot een maximum van 50%. Het restant van de aanschafprijs dient dan in de resterende negentien jaar te worden afgeschreven.

Het bovenstaande betekent dat je bij een investering in zonnepanelen vooraf zo goed mogelijk moet berekenen of je de zonnepanelen al dan niet tot jouw ondernemingsvermogen gaat rekenen. Het voordeel is dat je op de zonnepanelen kan afschrijven, kan profiteren van de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek en van de faciliteit inzake versneld afschrijven. Het nadeel is dat je de energieopbrengst die je niet zakelijk verbruikt tot de winst moet rekenen. Het zal van de omstandigheden afhangen of dit voor- of nadelig voor je uitpakt. Raadpleeg hierover bij twijfel jouw adviseur.

Invloed zonnepanelen op WOZ-waarde

De rechter heeft eerder beslist dat door het plaatsen van zonnepanelen de WOZ-waarde van jouw pand kan toenemen. Dit betekent onder meer dat je als eigenaar een hogere aanslag OZB kunt krijgen en een hoger eigenwoningforfait moet opgeven bij de aangifte inkomstenbelasting als je over een eigen woning beschikt. Het maakt niet uit of je geïntegreerde of niet-geïntegreerde zonnepanelen heeft geplaatst. Ook het feit dat je de zonnepanelen weer kunt demonteren bij verhuizing is niet van belang. In de praktijk blijken voor de bepaling van de WOZ-waarde echter niet alle gemeentes rekening te houden met het al dan niet aanwezig zijn van zonnepanelen.

Zonnepanelen aangeschaft vóór 2023

Heb je als particulier of als ondernemer jouw zonnepanelen aangeschaft vóór 2023, dan is hierover 21% btw gerekend. Deze btw heb je als particulier en als ondernemer terug kunnen vragen. Je moet daartoe binnen zes maanden na het jaar van aanschaf het formulier Opgaaf zonnepaneelhouders naar de Belastingdienst zenden. Heb je in 2022 zonnepanelen gekocht, dan moet je dit formulier dus vóór 1 juli 2023 inzenden.

Tip! Na deze periode kan je nog vijf jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de zonnepanelen zijn gekocht, het formulier inzenden. De btw-aangifte die je daarna doet, wordt aangemerkt als een ‘ambtshalve’ teruggaveverzoek voor de btw. Wordt dit afgewezen, dan kan je daarover niet inhoudelijk in beroep bij de rechter.

Naam btw-ondernemer moet ook op energienota staan

Als de zonnepanelen tot een (huwelijks)goederengemeenschap behoren, kan alleen de persoon die op de energienota staat vermeld zich aanmelden als btw-ondernemer. De factuur van de zonnepanelen moet dan ook op naam van deze persoon staan.

Als de zonnepanelen niet tot een goederengemeenschap behoren, kan alleen degene die de zonnepanelen aanschaft zich aanmelden als btw-ondernemer. Ook in dit geval moet het energiecontract op naam van deze persoon zijn afgesloten.

KOR

Ben je aangemeld als ondernemer, dan moet je over de energieopbrengst btw afdragen. Je kan hieraan ontkomen door na het jaar van aanschaf te kiezen voor de KOR, de kleineondernemersregeling. Dit kan echter alleen als jouw jaaromzet niet meer dan € 20.000 bedraagt. Daarom zal het voor veel zzp’ers niet mogelijk zijn om voor de KOR te kiezen.

Salderingsregeling

Nederland kent de zogenaamde salderingsregeling. Hierbij wordt de door jou geleverde stroom verrekend met de door jou afgenomen stroom. Ook in het geval van saldering is echter sprake van een vergoeding voor de door jou geleverde stroom. Zelfs indien je meer stroom verbruikt dan je levert, ben je in principe ook gewoon btw-ondernemer. In de praktijk zullen er immers altijd momenten zijn dat je meer stroom opwekt dan je op dat moment verbruikt. Het maakt overigens niet uit of je een zogenaamde slimme meter heeft of niet. Voor alle meters geldt een vergoeding.

Beëindiging salderingsregeling

De salderingsregeling wordt vanaf 2027 beëindigd. Eigenaren van zonnepanelen die zelf opgewekte elektriciteit terugleveren aan het stroomnet, kunnen dit dan niet meer verrekenen met de stroom die zij zelf gebruiken. Wel is besloten dat energiemaatschappijen een vergoeding moeten betalen voor alle stroom die je teruglevert. Tot 2030 moet deze vergoeding minimaal 50% van het kale leveringstarief bedragen. Hieronder verstaan we het tarief zonder belastingen. De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt toezicht op deze vergoedingen.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.

Door |2025-02-05T15:34:41+01:005 februari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Advieswijzer Zonnepanelen op jouw woning

Gemeente mag voor WOZ-waarde vergelijkbare woningen wijzigen

Op niet al te lange termijn vallen de nieuwe WOZ-beschikkingen weer in de bus. Hiervoor wordt de WOZ-waarde van uw pand naar de waarde op 1 januari 2024 vastgesteld. Voor woningen wordt deze waarde vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen.

Welke woningen hiervoor worden uitgezocht, mag in beginsel nog tijdens een eventuele gang naar de rechter worden gewijzigd, zo bepaalde het gerechtshof in Den Bosch.

Systematische vergelijking

Woning

Wettelijk is bepaald dat de WOZ-waarde van een woning moet worden bepaald door middel van een systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt in de praktijk niet altijd even eenvoudig, vooral als het woningen betreft waarvan niet of nauwelijks marktgegevens bekend zijn omdat ze niet regelmatig verkocht worden.

Wijziging vergelijkbare woningen

In bovengenoemde zaak die speelde voor het Hof Den Bosch was de waarde van een woning vastgesteld op € 491.000. Die waarde was vastgesteld door de woning te vergelijken met een aantal soortgelijke woningen. Gedurende de procedure tegen de gemeente wijzigde de ambtenaar echter de woningen aan de hand waarvan de WOZ-waarde was vastgesteld.

Hof akkoord, tenzij….

Volgens het Hof was de handelswijze van de ambtenaar toegestaan. Volgens het Hof kan in beginsel zelfs in elke fase van de procedure de WOZ-waarde nader worden onderbouwd en mag daarbij uitgegaan worden van andere vergelijkingsobjecten. De gemeente werd dan ook in het gelijk gesteld.

In strijd met goede procesorde

Het Hof maakte wel een voorbehoud voor het geval er sprake is van zogenaamde ‘strijd met een goede procesorde’. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als partijen elkaar te laat informatie verstrekken die voor het conflict van belang kan zijn. Een voorbeeld hiervan zagen we onlangs bij hetzelfde Hof, waarbij een gemachtigde ondanks gemaakte werkafspraken niet duidelijk had gemaakt over bepaalde informatie te willen beschikken. Door hier te laat tegen te ageren, was er sprake van ‘strijd met een goede procesorde’.

Door |2025-01-23T10:35:55+01:0023 januari 2025|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Gemeente mag voor WOZ-waarde vergelijkbare woningen wijzigen

Hoge Raad vult werkelijke rendement onroerende zaken box 3 verder in

Op 20 december 2024 gaf de Hoge Raad nadere aanwijzingen over de wijze waarop het werkelijke rendement van onroerende zaken in box 3 vanaf het jaar 2017 berekend moet worden.

Werkelijke rendement

Straatbeeld

Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat je in box 3 het – door de Hoge Raad gedefinieerde – werkelijke rendement in aanmerking mag nemen als dit lager is dan het wettelijke forfaitaire rendement. De Hoge Raad gaf daarbij aanwijzingen hoe dit werkelijke rendement berekend moet worden. In arresten van 14 juni en 2 augustus 2024 gaf hij verdere aanwijzingen.

Kort samengevat komt het erop neer dat het gaat om het werkelijk gerealiseerde én ongerealiseerde rendement op jouw gehele vermogen in box 3 zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het gaat om het nominale rendement, met inflatie mag geen rekening worden gehouden. Aftrek van kosten is niet mogelijk. Alleen rente van schulden in box 3 zijn aftrekbaar. Verder gaf de Hoge Raad al de aanwijzing dat de bepaling van het werkelijke rendement van een woning plaatsvindt op basis van de WOZ-waarde aan het begin en aan het einde van een jaar.

Nieuwe aanwijzingen onroerende zaken

Ondanks de eerdere aanwijzingen leefden er in de praktijk nog vragen over de invulling van het werkelijke rendement in bepaalde situaties. De Hoge Raad gaf op 20 december 2024 nieuwe aanwijzingen over de berekening van het werkelijke rendement van onroerende zaken.

Rendement woning op basis van WOZ-waarden

Al bekend was dat voor de (ongerealiseerde) waardeverandering van woningen die in box 3 vallen, zoals vakantiewoningen, uitgegaan moet worden van het verschil tussen de WOZ-waarden aan het begin en het einde van het jaar. Onduidelijk was nog welke WOZ-waarden: die van het jaar en het volgende jaar of die van het volgende jaar en het daaropvolgende jaar? De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het gaat om de WOZ-waarden van het jaar en het volgende jaar. Voor bijvoorbeeld de box 3-heffing voor 2024 moet je dus uitgaan van het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en de WOZ-waarde van 2025.

Rendement bij verkoop woning

Verkoop of koop je in de loop van het jaar een woning? Dan verdeel je de op basis van de WOZ-waarden berekende waardeverandering tijdsevenredig met de koper/verkoper, aldus de Hoge Raad. Verkoop je bijvoorbeeld per 1 juli 2024 een woning en bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarde 2024 en 2025 € 40.000, dan is de gerealiseerde waardestijging voor jou € 20.000 en de ongerealiseerde waardestijging voor de koper € 20.000.

Let op!Door een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde van de woning, neemt wellicht jouw totale vermogen in box 3 toe of af. Dit verschil is echter niet aan te merken als werkelijk rendement in box 3, aldus de Hoge Raad.

Verbetering en uitbreiding onroerende zaken

De Hoge Raad oordeelde eerder al dat bij de berekening van het werkelijke rendement geen rekening mag worden gehouden met aftrek van kosten. In aanvulling hierop heeft de Hoge Raad op 20 december 2024 echter aangegeven dat een waardevermeerdering van een onroerende zaak die voortvloeit uit kosten die leiden tot verbetering of uitbreiding van de onroerende zaak niet tot het werkelijke rendement hoort.

Let op!De wijze waarop een en ander wordt vastgesteld is niet eenvoudig. Of er sprake is van verbetering of uitbreiding van een onroerende zaak of van onderhoud, moet worden vastgesteld aan de hand van eerdere rechtspraak van de Hoge Raad. Verder zal, voor het buiten aanmerking laten van de waardevermeerdering van woningen in deze gevallen, een andere WOZ-beschikking dan regulier aanwezig moeten zijn.

Geen voordeel wegens eigen gebruik

De Hoge Raad heeft op 20 december 2024 ook geoordeeld dat het voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak voor de berekening van het werkelijke rendement nul bedraagt. JE hoeft hiervoor dus geen bedrag in aanmerking te nemen.

Box 3-stelsel vanaf 2028

De wijze waarop de Hoge Raad het werkelijke rendement invult onder het huidige box 3-stelsel staat overigens los van het nieuwe box 3-stelsel, waarvan onlangs bekend werd dat dit niet eerder dan in 2028 in kan gaan. De wetgever kan dan ook een andere invulling aan dit nieuwe box 3-stelsel geven.

Door |2024-12-27T15:39:52+01:0027 december 2024|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Hoge Raad vult werkelijke rendement onroerende zaken box 3 verder in

Nadere invulling werkelijk rendement box 3

In de recente arresten oordeelde de Hoge Raad dat je in box 3 het werkelijke rendement in aanmerking mag nemen als dit lager is dan het wettelijke forfaitaire rendement. De staatssecretaris gaf onlangs een nadere invulling van wat in dit verband onder werkelijk rendement wordt verstaan.

Werkelijk rendement

Juridisch

In de recente arresten gaf de Hoge Raad aanwijzingen hoe het werkelijke rendement berekend moet worden. Wat behoort wel tot jouw werkelijke rendement en wat niet? Ondanks de aanwijzingen van de Hoge Raad, is helaas nog niet alles duidelijk. De staatssecretaris gaf in juli 2024 al een eerste invulling aan het begrip werkelijk rendement en vulde dat onlangs nog aan.

Aanwijzingen Hoge Raad

In de arresten gaf de Hoge Raad al aan dat het gaat om het werkelijk gerealiseerde én ongerealiseerde rendement op jouw gehele vermogen in box 3 zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het gaat om het nominale rendement, met inflatie mag geen rekening worden gehouden. Aftrek van kosten is niet mogelijk. Alleen rente van schulden in box 3 zijn aftrekbaar. Verder gaf de Hoge Raad de aanwijzing dat de bepaling van het werkelijke rendement van een woning plaatsvindt op basis van de WOZ-waarde aan het begin en aan het einde van een jaar.

Eerste invulling staatssecretaris

De staatssecretaris gaf in juli van dit jaar al een eerste invulling aan het werkelijke rendement, dit in aanvulling op de aanwijzingen van de Hoge Raad. Zo gaf de staatssecretaris aan dat het rendement op vrijgesteld vermogen (bijvoorbeeld bos- en natuurterreinen) niet tot het werkelijke rendement behoort en dat het rendement in aanmerking moet worden genomen op het moment dat het is ontvangen (het zogenaamde kasstelsel).

Nadere invulling staatssecretaris

Onlangs gaf de staatssecretaris nóg een nadere invulling aan het werkelijke rendement.

Zo vindt hij dat het eigen gebruik van een onroerende zaak ook onderdeel is van het werkelijke rendement. Dit werkelijke rendement kan bepaald worden op de huurprijs die onder normale omstandigheden bedongen kan worden, aldus de staatssecretaris.

Bij aan- en verkoop van woning gedurende het jaar wordt voorgesteld om de waardeontwikkeling op basis van de WOZ-waarden tijdsevenredig tussen koper en verkoper te verdelen. Bedraagt de waardeontwikkeling op basis van de WOZ-waarden in een jaar bijvoorbeeld € 40.000, dan wordt bij verkoop op 1 juli € 20.000 aan de verkoper en € 20.000 aan de koper toegerekend.

De staatssecretaris doet op het gebied van rente van schulden een handreiking. Hierbij hoeft geen rekening te worden gehouden met de in het forfaitaire stelsel toegepaste schuldendrempel (in 2024 € 3.700). Alle rente van schulden in box 3 kunnen daarom in mindering komen op het werkelijke rendement.

Tot slot stelt hij voor om de vrijstelling groene beleggingen pro rata te berekenen. Bij een vrijstelling van bijvoorbeeld € 30.000 en een stand van de groene beleggingen op 1 januari van € 60.000, mag op het werkelijke rendement van de groene beleggingen een vrijstelling van 50% worden toegepast.

En nu?

Vooralsnog hoef je over het algemeen nog niet in actie te komen. De staatssecretaris wil het een en ander namelijk eerst nog in wetgeving opnemen, waarmee met een beoogde inwerkingtreding op 1 juni 2025, een wettelijke tegenbewijsregeling ontstaat. Ook het al eerder aangekondigde formulier opgaaf werkelijk rendement (OWR) waarmee je straks jouw werkelijk rendement kunt opgeven is waarschijnlijk pas in juni 2025 beschikbaar.

Let op! Als je een definitieve aanslag ontvangt, overleg dan altijd met onze adviseurs of het verstandig is om jouw rechten veilig te stellen en tijdig bezwaar te maken daartegen. Ook kan het nog nodig zijn om uiterlijk 2024 een verzoek om ambtshalve vermindering in te dienen tegen jouw onherroepelijk vaststaande aanslag 2019. Overleg ook daarover met onze adviseurs.

Door |2024-09-25T09:32:30+02:0025 september 2024|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor Nadere invulling werkelijk rendement box 3

WOZ-waarde gebouw in aanbouw in- of exclusief btw?

Ook voor panden in aanbouw geldt dat ieder jaar de WOZ-waarde moet worden bepaald. Maar betreft het dan de waarde in- of exclusief btw? De Hoge Raad heeft deze vraag onlangs in een arrest beantwoord.

Hotel in aanbouw

Bouw

In genoemd arrest betrof het een hotel in aanbouw. Wettelijk is bepaald dat een gebouw in aanbouw moet worden gewaardeerd op de vervangingswaarde. Helaas is niet aangegeven of deze waarde in- of exclusief btw is.

Wetsgeschiedenis

In hoger beroep had het Hof Den Haag in deze kwestie beslist dat op basis van de wetsgeschiedenis ervan moet worden uitgegaan dat de vervangingswaarde exclusief btw is, indien de eigenaar de btw in aftrek kan brengen. Is dit niet het geval, dan is de vervangingswaarde wel inclusief btw. Het standpunt van de gemeente dat de vervangingswaarde van een pand in aanbouw altijd inclusief btw moet worden vastgesteld, is volgens het Hof onjuist. De Hoge Raad sluit zich hierbij aan.

Uitlating bewindspersoon

De gemeente had er nog op gewezen dat tijdens de behandeling van het wetsvoorstel de betreffende bewindspersoon wel had aangegeven dat de vervangingswaarde inclusief btw behoort te zijn. Hof en Hoge Raad zijn echter van mening dat dit niet beslissend is. Om dit te bereiken had de bewindspersoon daartoe namelijk een nota van wijziging in moeten dienen. Dit was niet gebeurd.

Door |2024-09-04T08:52:21+02:004 september 2024|MKB Nieuws|Reacties uitgeschakeld voor WOZ-waarde gebouw in aanbouw in- of exclusief btw?

Bewijslast WOZ geen wassen neus

Jaarlijks stelt de gemeente de WOZ-waarde van de, binnen de gemeente gelegen, panden vast. De bewijslast dat deze waarde correct is, rust op de gemeente. Dat deze bewijslast geen wassen neus is, bleek nog onlangs voor de rechtbank Gelderland.

Bewijslast gemeente
Om aan de bewijslast te voldoen, hoeft een gemeente niet alle panden te taxeren. Voor woningen maakt men gebruik van recente verkoopcijfers en bij bedrijfspanden daarnaast ook van cijfers omtrent de huuropbrengst en andere waarderingsmethodes.

Woningen niet vergelijkbaar
In bovengenoemde rechtszaak was een belastingplichtige het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning. Hij stelde onder meer dat de woningen waarmee die van hem vergeleken was, hiervoor ongeschikt waren. Ook was volgens hem niet inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten was toegepast. Daarnaast was volgens hem niet inzichtelijk gemaakt hoe de grondprijs tot stand is gekomen.

Geen toelichting
Op de zitting kon er op de gestelde vragen geen antwoord worden gegeven, want de vertegenwoordiger van de gemeente had bewust verstek laten gaan. De rechtbank vond daarom het taxatierapport onvoldoende om de waarde van het pand als correct te kunnen aanmerken. Omdat ook de eigenaar van de woning de bepleite waarde niet aannemelijk had gemaakt, stelde de rechtbank deze zelf schattenderwijs vast.

Tip! Ga zo mogelijk altijd naar de behandeling van een door jouw ingesteld beroep of laat je vertegenwoordigen. Jouw afwezigheid werkt namelijk niet in jouw voordeel.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door |2023-05-10T15:21:34+02:0012 mei 2023|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld voor

Bewijslast WOZ geen wassen neus

Maatregelen om procedures WOZ en bpm te verminderen

Het grote aantal WOZ-procedures is staatssecretaris Van Rij een doorn in het oog. Hij heeft daarom bekendgemaakt wetgeving voor te bereiden om het aantal bezwaren en beroepen in WOZ-procedures te verminderen. Hij wil dit ook doen voor procedures inzake de bpm.
No cure, no pay

Met name in WOZ-zaken wordt vaak geprocedeerd op basis van ‘no cure, no pay’. Professionele organisaties die zich met name richten op WOZ-geschillen, bieden dan aan om de WOZ-waarde aan te vechten en alleen kosten te berekenen als de zaak geheel of deels wordt gewonnen. De belastingplichtige heeft in die situatie recht op een kostenvergoeding, waarmee de rekening kan worden voldaan.

Meer inzicht

De staatssecretaris stelt een aantal maatregelen voor. Om te beginnen wil hij de kostenvergoeding en een eventuele schadevergoeding bij lange duur van een proces rechtstreeks overmaken naar de belastingplichtige en niet meer naar de adviseur. Zodoende wil hij het inzicht in de kosten en vergoedingen bij de belastingplichtige vergroten.

Vermindering en schrappen vergoedingen

Verder wil Van Rij de vergoeding voor WOZ- en bpm-zaken verminderen en deze zelfs laten vervallen als er sprake is van geringe correcties. Wat hieronder moet worden verstaan, wordt door de staatssecretaris echter niet aangegeven. Ook schadevergoedingen vanwege de lange duur van het proces, zouden voor WOZ- en bpm-zaken worden geschrapt.

Informeel traject

De staatssecretaris wil ook verplichten dat de burger, voordat bezwaar kan worden gemaakt, verplicht een informeel traject met de gemeente moet afleggen. Veel gemeentes dringen er bij een geschil over de WOZ-waarde nu al bij de burger op aan eerst met de gemeente te bellen, om zodoende het indienen van een bezwaar te kunnen voorkomen.

Geen verbeterpunten waardevaststelling

De brief van Van Rij bevat geen verbeterpunten inzake de waardevaststelling in WOZ-zaken. In praktijk blijkt namelijk dat ongeveer de helft van alle WOZ-bezwaren moet worden toegewezen, zodat bij veel belastingplichtigen de indruk bestaat dat de waardering inzake WOZ-waardes sterk te wensen overlaat.

Let op!Bovengenoemde zaken betreffen voorstellen voor nieuwe wetgeving door staatssecretaris Van Rij.

Contact

Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door |2023-05-04T20:22:55+02:004 mei 2023|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld voor

Maatregelen om procedures WOZ en bpm te verminderen