pand

Aftrek BTW alleen bij afgescheiden ruimtes?

Als je een pand zowel voor belaste als vrijgestelde prestaties gebruikt, kun je de aftrek van BTW alleen baseren op het werkelijke gebruik als de ruimtes in het pand zijn afgescheiden. Hoe zit dit?

Voorbelasting
Als ondernemer mag je de door jou betaalde BTW op zakelijke uitgaven, de voorbelasting, in beginsel in aftrek brengen als je zelf ook belaste prestaties verricht. Verricht je ook vrijgestelde prestaties, dan mag dit maar ten dele.

Omzet als uitgangspunt
Jouw omzetverhouding is voor wat betreft de verdeling in ‘aftrekbaar’ en ‘niet-aftrekbaar’ het uitgangspunt. Is het werkelijke gebruik aantoonbaar een betere indicatie, dan wordt de aftrek gebaseerd op het werkelijke gebruik.

Ruimtes niet afgescheiden
In een rechtszaak die speelde bij de rechtbank Zeeland West-Brabant wilde een fysiotherapeut de aftrek van BTW op zijn pand berekenen op basis van het werkelijke gebruik van de ruimtes voor belaste en vrijgestelde prestaties. De betreffende ruimtes waren echter niet afgescheiden door deuren, zodat de inspecteur de berekening niet volgde. De rechtbank steunde de inspecteur hierin.

Niet objectief en nauwkeurig te bepalen
Volgens de rechtbank was het exacte gebruik van de ruimtes voor belaste en vrijgestelde prestaties niet objectief en nauwkeurig te bepalen. De fysiotherapeut had tijdens het hoorgesprek zelf toegegeven dat bepaalde ruimtes gemengd werden gebruikt, hoewel hiervoor de BTW volledig was teruggevraagd. Ook bleek uit de bouwtekeningen dat bepaalde ruimtes niet met deuren konden worden afgesloten, zodat niet te bepalen was of deze voor belaste dan wel vrijgestelde prestaties werden gebruikt. De teruggaafbeschikking bleef dan ook in stand.

Tip! Heb je vragen over jouw werkruimte en de fiscale mogelijkheden? Neem dan contact met ons op voor advies.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2022-12-05T09:00:14+01:002 december 2022|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Hoe bepaal je de WOZ-waarde van een bedrijfspand?

Omdat de WOZ-waarde van een bedrijfspand als grondslag geldt voor fiscale afschrijving en de heffing van diverse belastingen, kan het lonen om bezwaar te maken. Dat geldt voor zowel eigenaren als huurders van bedrijfspanden.

Let op! De bezwaartermijn is zes weken na dagtekening van de beschikking.

Fiscale afschrijving
In de inkomstenbelasting is de fiscale afschrijving voor ondernemers beperkt tot 50% van de WOZ-waarde, oftewel: bodemwaarde. Verhuur je het gebouw? Dan geldt dat de bodemwaarde gelijk is aan de WOZ-waarde, omdat het gebouw als belegging wordt gezien. Een tweede beperking is dat de jaarlijkse afschrijving niet groter mag zijn dan het verschil tussen de boek- en bodemwaarde. Een lagere WOZ-waarde en daarmee een lagere bodemwaarde, is dan voordeliger.

In de vennootschapsbelasting geldt voor de boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2019 dat de bodemwaarde gelijk is aan de WOZ-waarde. Heb je op het gebouw vóór 1 januari 2019 nog geen drie volledige jaren afgeschreven? Dan geldt een overgangsregeling.

Let op! De WOZ-waarde 2021 is de waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Dat is 1 januari 2020. Houd dat in het achterhoofd bij het maken van bezwaar: draag de waarde verlagende kenmerken en feiten van het bedrijfspand op die datum aan.

Werktuigenvrijstelling?
Bedrijfspanden zoals winkels, kantoren, magazijnen en werkplaatsen worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer. Sommige delen van het bedrijfspand kunnen uitgezonderd zijn van de waardering. Dat geldt bijvoorbeeld voor werktuigen die verbonden zijn aan het gebouw en een productiefunctie vervullen in een industrieel proces (werktuigenvrijstelling). Denk aan bijvoorbeeld pompen, meters en compressoren. Het voordeel van de werktuigenvrijstelling is tweeledig: je verlaagt de WOZ-waarde van het bedrijfspand en je kunt separaat op het werktuig zelf afschrijven.

Woon-werkpand
Gemeenten met een onroerendezaakbelasting (OZB) kennen vaak een lager woningtarief. Heb je een woon-werkpand dat je hoofdzakelijk, dat wil zeggen voor meer dan 70%, gebruikt voor woondoeleinden? Dan is sprake van een woning.
Is dit niet het geval? Dan krijg je als eigenaar mogelijk twee aanslagen: als eigenaar en als gebruiker van het pand. In sommige gevallen is de woondelenvrijstelling dan van toepassing: de waarde van gedeelten van het pand die in hoofdzaak (meer dan 70%) tot woning dienen of dienstbaar zijn aan woondoeleinden, worden dan op de WOZ-waarde in mindering gebracht.

Let op! Ook voor digitaal verzonden beschikkingen geldt een bezwaartermijn van zes weken na dagtekening van de beschikking. Heb je aangegeven dat je berichten van de gemeente digitaal wilt ontvangen, houd dan de berichtenbox van Mijn Overheid in de gaten.

Let op! Het is aan te raden om bij het maken van bezwaar tegen de WOZ-beschikking en/of de OZB-aanslag goed na te gaan of de diverse regelingen goed zijn toegepast door de heffingsambtenaar.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-03-16T09:15:16+01:0016 maart 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Lagere WOZ-waarde bedrijfspanden vanwege Corona?

De Coronacrisis heeft flinke gevolgen voor burgers en bedrijven. Met name de horecasector is zwaar de klos door alle beperkende maatregelen. Maar heeft de crisis ook gevolgen voor de WOZ-waarde van bedrijfspanden?

Waardepeildatum
In een zaak die onlangs door een horecaondernemer voor de rechter werd uitgevochten, werd beslist dat de WOZ-waarde van een bedrijfspand voor het jaar 2017 nog niet door Corona werd beïnvloed. De zaak werd pas jaren later voor de rechter uitgevochten, maar voor de WOZ-waarde van panden is de peildatum doorslaggevend.

Bijzondere omstandigheid
De peildatum voor de waardebepaling in het kader van de WOZ, ligt in de regel op 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld. Dat is voor dit jaar dus 1 januari 2020. Dit kan anders zijn als sprake is van een ‘bijzondere omstandigheid’.

Waarde op 1 januari 2021
Bij een verandering in waarde door een specifiek voor het pand geldende bijzondere omstandigheid, wordt de waardepeildatum echter een jaar vervroegd. De waardepeildatum voor WOZ-beschikkingen van 2021 is dan dus 1 januari 2021. De vraag is of de Coronacrisis zo’n bijzondere omstandigheid is.

Onderzoek Waarderingskamer
De Waarderingskamer controleert en beoordeelt gemeenten op de uitvoering van de Wet WOZ. Onderzoek in opdracht van de Waarderingskamer bracht aan het licht dat Corona inderdaad zo’n bijzondere omstandigheid kan zijn.

Substantiële waardedaling
Voorwaarde is dan wel dat er door de Coronacrisis voor een pand sprake is van een substantiële waardedaling. Wat dit precies is, is niet bekend, maar duidelijk is dat het niet om kleinigheden mag gaan.

Horeca en detailhandel
Inmiddels is duidelijk dat met name de horeca, maar ook veel detailhandelszaken, geconfronteerd worden met een aanzienlijke omzetschade door Corona. Daarbij is de duur van deze omzetschade onbekend. Het is dan ook verdedigbaar te stellen dat veel panden waarin horeca of detailhandel wordt uitgeoefend, fors in waarde zijn gedaald als gevolg van het leegstandsrisico.

Let op! In die gevallen is er voor de WOZ-waarde sprake is van een ‘bijzondere omstandigheid’, die ertoe dwingt de waardepeildatum voor dit jaar te bepalen op 1 januari 2021 in plaats van 1 januari 2020. Dit zal dan leiden tot een lagere WOZ-waarde.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-03-12T10:42:24+01:0012 maart 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Is bezwaar maken tegen de WOZ-waarde nuttig?

Binnenkort valt de WOZ-beschikking met daarop de WOZ-waarde van de woningen weer op de mat. Vind je de WOZ-waarde te hoog en overweeg je bezwaar te maken? Dan is het aan te raden eerst na te gaan óf het maken van bezwaar nuttig is.

Hogere WOZ-waarde
Omdat de WOZ-waarde als grondslag wordt gebruikt voor diverse belastingen kan een lagere WOZ-waarde lonen. Soms is een hogere WOZ-waarde echter prettiger. Bijvoorbeeld wanneer je de woning wilt verkopen of een gesprek wilt aangaan met de bank over eventuele hypotheekvoorwaarden.

Let op! De bezwaartermijn is zes weken.

WOZ-waarde
De WOZ-waarde van woningen is de waarde in het economisch verkeer. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde modelmatig aan de hand van de kenmerken van een woning en verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden (vergelijkingsmethode). Gaat het om een uniek object zoals een rijks- of gemeentelijk monument? Dan gaat de heffingsambtenaar uit van een zo goed mogelijk vergelijkbaar pand waarop een correctie wordt aangebracht. Deze correctie moet uit het taxatierapport van de gemeente blijken.

Let op! De WOZ-waarde 2021 is de waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Dat is 1 januari 2020. Houd dat in het achterhoofd bij het maken van bezwaar: draag de waarde verlagende kenmerken en feiten van de woning op die datum aan. Denk aan achterstallig onderhoud, overlast en niet onbelangrijk: heeft de gemeente de juiste vergelijkingspanden gehanteerd?

Vereniging van Eigenaren (VvE)
Heb je een appartement met een VvE? Bij toepassing van de vergelijkingsmethode houden gemeenten veelal geen rekening met een eventueel aanwezige onderhoudsreserve. Deze verhoogt de verkoopprijs van een appartement. Uit jurisprudentie volgt dat het niet juist is om daar geen rekening mee te houden. Het maken van bezwaar kan dus leiden tot een lagere WOZ-waarde van het appartement.

Dijkwoning
Heb je een dijkwoning? Dan is mogelijk een gedeelte van de woning dat als waterverdedigingswerk kwalificeert, uitgezonderd van de waardering. Omdat de uitzondering alleen ziet op grond kan het bijvoorbeeld gaan om een gedeelte van de tuin gelegen op de dijk. Of een dijk als waterverdedigingswerk is aangewezen, is bij het waterschap na te gaan. Inmiddels heeft de Hoge Raad in drie arresten duidelijkheid gemaakt welk gedeelte van de grond bij een dijkwoning is uitgezonderd.

Let op! Ook voor digitaal verzonden beschikkingen geldt een bezwaartermijn van zes weken na dagtekening van de beschikking. Heb je aangegeven dat je de berichten van de gemeente digitaal wilt ontvangen, houd dan de berichtenbox van Mijn Overheid in de gaten.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-02-23T10:25:34+01:0023 februari 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Dreigt sluiting voor tienduizenden kantoorpanden?

Vele tienduizenden kantoorpanden beschikken nog niet over het juiste energielabel. Daardoor dreigt sluiting voor deze panden per 1 januari 2023, zo blijkt uit cijfers van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Energielabel
Kantoorpanden moeten vanaf 2023 verplicht geregistreerd zijn met een energielabel van minimaal het niveau C. Hieraan voldoet nu slechts 38% van alle kantoren. De helft van alle kantoren bezit nog helemaal geen energielabel.

Sanctie: sluiting
Kantoren die niet aan de eisen voldoen, moeten per 2023 verplicht sluiten. Dit betekent dat veel kantoren de komende jaren energiezuiniger moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld door middel van isolerende maatregelen.

Uitzonderingen
Sommige gebouwen zijn uitgezonderd van de plicht tot vergroening, bijvoorbeeld kleinere gebouwen tot 100 m2, gebouwen waarbij het gebruik van het kantoor minder dan de helft van het gehele gebouw is en rijksmonumenten.

Energielabels geregistreerd
Energielabels staan geregistreerd bij de RVO. Bedrijven kunnen hier opvragen welk label hun kantoor bezit.

Let op! Bedrijven die vergroenende maatregelen hebben genomen, moeten daarna opnieuw een energielabel aanvragen, anders staat het kantoor nog steeds in de boeken met een onvoldoende ‘groen’ energielabel.

Energie- en milieu investeringsaftrek
Bij het vergroenen van een kantoorgebouw heb je mogelijk recht op de energie- of milieu investeringsaftrek. Dit is een extra aftrek van de winst, gerelateerd aan de omvang van de investering.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-02-19T10:58:05+01:0019 februari 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Houd de WOZ-beschikking weer goed in de gaten

Nog even en de nieuwe WOZ-beschikkingen vallen weer in de bus. Door de sterke waardestijging van woningen is het nog belangrijker om op te letten dat met waardedrukkende factoren voldoende rekening is gehouden.

Belang WOZ-beschikking
Het belang van een juiste WOZ-beschikking is groot. Op basis van de WOZ-waarde worden aanslagen OZB (onroerendezaakbelasting) opgelegd. Daarnaast is de WOZ-waarde vaak ook bepalend voor tal van andere belastingen en heffingen, zoals rioolbelasting en de watersysteemheffing.

Eigenwoningforfait
Ook de bijtelling voor de eigen woning, het EWF, wordt gebaseerd op de WOZ-waarde. Verder is ook bij schenken en erven van een woning de WOZ-waarde bepalend.

Bedrijven
Voor bedrijven is de WOZ-waarde van belang voor onder meer de jaarlijkse afschrijving van een pand. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe minder er valt af te schrijven.

WOZ-waarde te hoog?
Het komt nogal eens voor dat de WOZ-waarde te hoog wordt ingeschat. De WOZ-waarde wordt namelijk waar mogelijk afgeleid van de verkoopcijfers van andere panden, maar daarbij houdt de gemeente niet altijd voldoende rekening met individuele factoren.

Plafondhoogte van zeven meter
Zo kwam onlangs nog een zaak voor de rechtbank Noord-Holland, waarbij de waarde van een monumentale woning ter discussie stond. De gemeente had het pand gewaardeerd op €997.000, maar had hierbij onvoldoende rekening gehouden met een plafondhoogte op de benedenverdieping van zeven meter. De rechter verlaagde de waarde daarop naar €850.00.

Verhoging van de waarde?
Individuele factoren kunnen ook tot een verhoging van de waarde leiden. Zo kwam onlangs ook een zaak voor het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarbij een woning met de voorzijde aan de haven lag en met de achterzijde aan het strand. Dit leverde een waardeverhoging op van €50.000.

Dat de woning waarvan de waarde was afgeleid al jaren eerder verkocht was en er dus weinig actuele cijfers waren gebruikt, maakte in dit geval de situatie niet anders. De bijzondere ligging bleef namelijk hetzelfde.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2021-01-08T10:58:14+01:008 januari 2021|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Verplichte verklaring verlaagd tarief overdrachtsbelasting

Het wetsvoorstel met betrekking tot de wijziging van de overdrachtsbelasting wordt uitgebreid met een verplichte verklaring. Via deze verklaring wordt duidelijk dat recht bestaat op de vrijstelling of op het verlaagde tarief.

Wijziging overdrachtsbelasting
Het kabinet heeft voorgesteld de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 te herzien. Jongeren tot 35 jaar krijgen een eenmalige vrijstelling bij aanschaf van een eigen woning. De aanschaf van panden die niet gebruikt worden als eigen woning wordt voortaan belast met 8% overdrachtsbelasting.

Verklaring vereist
Dat kopers van een woning recht hebben op de eenmalige vrijstelling, dan wel op het lage tarief van 2%, moet blijken uit een verklaring. Iedere koper van de woning moet een dergelijke verklaring aan de notaris verstrekken. Dit kan desgewenst ook via een gevolmachtigde.

Inhoud verklaring
In de verklaring staan de gegevens die noodzakelijk zijn voor uitvoering en toezicht door de Belastingdienst. Dit betreft de gegevens van de verkrijger, zoals naam, geboortedatum, adres op het moment van afgifte van de verklaring en het burgerservicenummer. Daarnaast bevat de verklaring het adres van de woning waarop de verklaring betrekking heeft.

Anders dan tijdelijk als hoofdverblijf
De koper moet ook verklaren dat hij de woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ zal gebruiken. In andere gevallen, zoals bij aankoop van een vakantiewoning, is de vrijstelling of het lage tarief van de overdrachtsbelasting namelijk niet van toepassing. Ook moet verklaard worden dat de vrijstelling nog niet eerder is toegepast.

Verklaring downloaden
De benodigde verklaring kan de koper van een woning downloaden vanaf de site van de Belastingdienst. De notaris moet deze verklaring aan de akte hechten en een elektronische kopie aan de inspecteur sturen.

Vrijstelling vanaf 1 april begrensd
De eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting voor jongeren die een eigen woning kopen, wordt vanaf 1 april 2021 wel beperkt tot woningen met een waarde van maximaal €400.000. De Tweede Kamer wil deze vrijstelling namelijk niet ten goede laten komen aan jongeren die in staat zijn een woning van meer dan €400.000 aan te schaffen.

Let op! De vrijstelling van overdrachtsbelasting zonder waardelimiet geldt wel voor woningen die tussen 1 januari 2021 en 1 april 2021 door jongeren worden aangeschaft. Jongeren die al hebben geanticipeerd op de nieuwe vrijstelling, worden zodoende niet gedupeerd.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door Felien de Ridder|2020-12-08T08:45:05+01:008 december 2020|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!