#leegwaarderatio

  • Reserves VvE waarderen op rendement spaartegoed

Reserves VvE waarderen op rendement spaartegoed

Het aandeel in de reserves van een Vereniging van Eigenaren (VvE) moet voor box 3 gewaardeerd worden tegen het rendement op spaar- en banktegoeden. Daarnaast moet voor de leegwaarderatio worden uitgegaan van de kale huur.

Rechtsherstel
Dit is de uitkomst van een zaak die speelde bij het Hof Arnhem-Leeuwarden in het kader van het rechtsherstel voor box 3. In het kader van dit rechtsherstel moet worden aangesloten bij de werkelijke verdeling van vermogen in spaar- en banktegoeden, beleggingen en schulden. Voor het bieden van rechtsherstel is voor iedere categorie een forfaitair rendement bepaald.

Aandeel VvE
Bezitters van een appartement zijn automatisch lid van een VvE van het betreffende appartementencomplex. Een VvE int van iedere bezitter van een appartement een bedrag om gezamenlijke uitgaven te bekostigen, zoals onderhoud van de lift. Iedere lid van de VvE moet zijn aandeel in de reserves van de VvE opgeven als bezitting in box 3. Voor de bepaling van het rechtsherstel moet deze bezitting volgens het Hof dus worden aangemerkt als spaar- en banktegoed.

Let op! Dit betekent dat dus uitgegaan kan worden van het geringe forfaitaire rendement op spaar- en banktegoeden.

Leegwaarderatio
De waardering van een verhuurde woning in box 3 geschiedt op basis van de WOZ-waarde, gecorrigeerd voor de verhuurde staat. De omvang van de correctie is afhankelijk van de huuropbrengst. Hoe hoger deze is, hoe geringer de correctie. Volgens het Hof moet voor deze berekening worden uitgegaan van de kale huur.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door |2023-02-21T11:34:07+01:0022 februari 2023|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld voor Reserves VvE waarderen op rendement spaartegoed
  • Meer duidelijkheid over waardering verhuurde woning vanaf 2023

Meer duidelijkheid over waardering verhuurde woning vanaf 2023

Eerder berichtten wij al dat je bij het bezit van een verhuurde woning of het erven of schenken van een verhuurde woning vanaf volgend jaar meer belasting betaalt. Dit komt door de verhoging van de zogenaamde leegwaarderatio voor verhuurde woningen en het stellen van meer voorwaarden. Wat betekent dit in praktijk en is er een mogelijkheid van tegenbewijs?

Leegwaarderatio
Door toepassing van de leegwaarderatio wordt rekening gehouden met de verhuurde staat van jouw woning. Hierdoor wordt de WOZ-waarde verlaagd. Deze waarde is van belang voor jouw vermogen in box 3 en bij erven en schenken in de erf- en schenkbelasting.

Tijdelijke huurcontracten
Op dit moment geldt als voorwaarde voor toepassing van de leegwaarderatio al dat voor de verhuurde woning wettelijke huurbescherming moet gelden. Vanaf 2023 komt daar als extra voorwaarde bij dat er geen sprake mag zijn van een wettelijk tijdelijk huurcontract.
Een wettelijk tijdelijk huurcontract is een contract van maximaal twee jaar. De huurder heeft dan beperkte huurbescherming. Wordt zo’n wettelijk tijdelijk huurcontract voor een kortere periode afgesloten (bijvoorbeeld voor een jaar) en wordt aansluitend met dezelfde huurder weer een huurcontract afgesloten, dan wordt dit tweede huurcontract geacht te zijn afgesloten voor onbepaalde tijd. De huurder heeft dan volledige huurbescherming. In dat geval kan op de verhuurde woning vanaf het tweede huurcontract wel de leegwaarderatio weer worden toegepast.

Gelieerde partijen
Ook bij verhuur aan gelieerde partijen is de leegwaarderatio vanaf 2023 niet meer van toepassing. De staatssecretaris heeft aangegeven dat sprake is van een gelieerde partij als sprake is of kan zijn van een onzakelijke (te lage) huurprijs vanwege de band tussen partijen. Het zal hier bijvoorbeeld gaan om ouders die een woning verhuren aan hun kind.

Let op! Ook als je een zakelijke huurprijs met jouw kind of een andere gelieerde partij hebt afgesproken, kun je de leegwaarderatio niet meer toepassen. Het gaat erom of er mogelijk van een onzakelijke (te lage) huurprijs sprake kan zijn vanwege de band tussen jou en de huurder.

Tegenbewijs
Door het aanpassen van de tabel van de leegwaarderatio en de extra voorwaarden zal de waarde van de verhuurde woningen in box 3 en voor de erf- en schenkbelasting omhoog gaan. Kun je aannemelijk maken dat deze waarde 10% of meer hoger is dan de waarde in het economische verkeer van jouw verhuurde woning op de WOZ-peildatum? Dan kun je je beroepen op een arrest van de Hoge Raad uit 2015 en kan de waarde worden vastgesteld op de waarde in het economische verkeer op de WOZ-peildatum.

Tip! Heb je vragen over de waarde van een verhuurde woning? Neem dan contact met ons op. Wij kijken graag even met je mee.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door |2022-11-14T08:57:26+01:0015 november 2022|Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld voor

Meer duidelijkheid over waardering verhuurde woning vanaf 2023

  • Bezitten, schenken en erven verhuurde woning vanaf 2023 hoger belast

Bezitten, schenken en erven verhuurde woning vanaf 2023 hoger belast

Bezit je een verhuurde woning? Of erf of krijg je een verhuurde woning geschonken? Dan betaal je vanaf 2023 meer belasting. Dit komt omdat het kabinet de zogenaamde leegwaarderatio voor verhuurde woningen volgend jaar sterk wil verhogen.

Leegwaarderatio
De leegwaarderatio houdt rekening met de verhuurde staat van een woning. In de regel heeft een verhuurde woning namelijk minder marktwaarde dan een woning in vrij opleverbare staat. Door de WOZ-waarde van een woning te verminderen met de korting vanwege de verhuurde staat, resulteert de leegwaarderatio. Deze leegwaarderatio geldt bij de bepaling van de waarde van de verhuurde woning in box 3 in de inkomstenbelasting en bij erven en schenken in de schenk- en erfbelasting. De leegwaarderatio – en daarmee de waarde van de verhuurde woning voor deze belastingen – wordt volgend jaar fors hoger.

Korting afhankelijk van huur
De hoogte van de leegwaarderatio is afhankelijk van de hoogte van de huuropbrengst. Hoe hoger de huuropbrengst, des te minder korting geldt op de WOZ-waarde. Die korting gaat per 2023 over de hele linie fors dalen, waardoor de leegwaarderatio flink stijgt. Hierdoor stijgt dus ook de waarde van de verhuurde woning in box 3 en bij erven en schenken.

Verhouding jaarlijkse huurprijs
tot WOZ-waarde 
  Huidige leegwaarderatio  Nieuwe leegwaarderatio 
Meer dan  Maar niet meer dan   
0% 1% 45% 73%
1% 2% 51% 79%
2% 3% 56% 84%
3% 4% 62% 90%
4% 5% 67% 95%
5% 6% 73% 100%
6% 7% 78% 100%
7% 85% 100%

Voorbeeld:
Een woning met een WOZ-waarde van €300.000 en een huur van €12.000 per jaar, kent een verhouding jaarlijkse huurprijs tot WOZ-waarde van 4% en nu een leegwaarderatio van 62%. In de kabinetsplannen wordt dit verhoogd naar 90%, zodat nog slechts een korting van 10% resteert. Dit betekent dat voor de waarde van de woning vanaf 2023 wordt uitgegaan van €300.000 x 90% =
€270.000, terwijl nu nog wordt uitgegaan van €300.000 x 62% = € 186.000.

Geen korting meer bij tijdelijke verhuur en verwante personen
Op dit moment is de leegwaarderatio van toepassing op alle verhuurde woningen waarvoor wettelijke huurbescherming geldt. Dit gaat per 2023 veranderen. Bij tijdelijke verhuur en bij verhuur aan een verwante persoon, geldt in de voorstellen geen korting meer op de WOZ-waarde. Je moet voor de waardebepaling dan dus uitgaan van de volle WOZ-waarde.

Let op! Voor verhuur van woningen wordt een contract tot twee jaar in de voorstellen aangemerkt als tijdelijk en voor verhuur van een kamer een contract tot vijf jaar.

Woning in box 3
Als je een verhuurde woning bezit, wordt deze belast in box 3. De woning wordt gerekend tot de beleggingen. Dit betekent dat volgens de voorstellen gerekend wordt met een fictief rendement van 5,53%. Hierover betaal je in 2022 nog 31% belasting in box 3. Volgens de plannen van het kabinet wordt dit volgend jaar 32%.

Let op! Het plan om de leegwaarderatio te verhogen en de plannen voor box 3 moeten nog worden goedgekeurd door de Tweede en Eerste Kamer.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

Door |2022-09-29T10:10:51+02:0029 september 2022|Geen categorie|Reacties uitgeschakeld voor Bezitten, schenken en erven verhuurde woning vanaf 2023 hoger belast
  • Top 10 Prinsjesdag 2022

Top 10 Prinsjesdag 2022

Welke belangrijke fiscale voorstellen voor ondernemers kwamen op Prinsjesdag 2022 uit het koffertje van minister Kaag van Financiën? Wij zetten de tien belangrijkste voor je op een rij.

1. Verhoging minimumloon met ruim 10%

Het minimumloon wordt in één keer met ruim 10% verhoogd per 1 januari 2023. Omdat ook de AOW en de bijstand hieraan gekoppeld zijn, zullen deze evenredig meestijgen.

2. Verhoging vrije ruimte werkkostenregeling

Door middel van de werkkostenregeling kun je als werkgever jouw personeel onbelast allerlei zaken vergoeden en verstrekken. De vrije ruimte in de werkkostenregeling wordt verruimd van 1,7% tot een loonsom van €400.000 in 2022 naar 1,92% tot een loonsom van €400.000 in 2023. Voor de loonsom boven de €400.000 bedraagt de vrije ruimte 1,18%. Overschrijdt je de vrije ruimte, dan betaal je 80% belasting via de eindheffing in de loonadministratie.

3. Hoger gebruikelijk loon

Als DGA ben je verplicht om jezelf een gebruikelijk loon toe te kennen en op te nemen in de salarisadministratie van jouw BV. Het gebruikelijk loon moet volgens de wet in 2022 minimaal worden vastgesteld op 75% van het loon uit de vergelijkbare dienstbetrekking. Of op het hoogste loon van de werknemers die in dienst zijn bij jouw BV indien een van deze bedragen hoger is dan €48.000.

Omdat dit loon lastig is vast te stellen, geldt een doelmatigheidsmarge van 25%. Die doelmatigheidsmarge wordt nu per 2023 afgeschaft. Mogelijk moet je jezelf daarom als DGA vanaf 2023 een hoger loon toekennen.

4. Tarieven vennootschapsbelasting omhoog

De tarieven in de vennootschapsbelasting gaan omhoog en de schijflengtes omlaag. Vanaf 1 januari 2023 bedraagt het tarief tot een belastbare winst van €200.000 19% en daarboven 25,8%. Hierdoor worden resultaten eerder in de hoogste schijf van 25,8% belast. De reden voor de verhoging is meer belasting ophalen bij winstgevende bedrijven om de lasten voor burgers te verlagen en de koopkracht te verhogen.

Vennootschapsbelasting  2022  2023 
Winst tot €395.000 in 2022/€ 200.000 in 2023    15,0%  19,0%  
Winst boven €395.000 in 2022/€ 200.000 in 2023   25,8%   25,8%  


5. Tarieven inkomstenbelasting omlaag en heffingskortingen omhoog

Het tarief in de 1e schijf wordt iets verlaagd: van 37,07% (2022) naar 36,93% (2023). Ook wordt de eerste tariefschijf verlengd naar €73.071 (€69.398 in 2022). De heffingskortingen worden verhoogd.

Tarief inkomstenbelasting/premies volksverzekeringen 2023  
   Belastbaar inkomen meer dan (€)   maar niet meer dan (€)   Tarief 2023 (%)  
1e schijf     73.031  36,93 
2e schijf   73.031    49,5 

Ook gaat de arbeidskorting per 1 januari 2023 omhoog in het kader van koopkrachtverbetering.

6. Twee tarieven aanmerkelijk belang

Heb je meer dan 5% van de aandelen, winstbewijzen of stemrecht in een vennootschap? Dan ben je aanmerkelijkbelanghouder. De inkomsten die je uit dit belang krijgt, zoals dividend, zijn belast in box 2 van de inkomstenbelasting. Het tarief bedraagt momenteel 26,9%.

Het kabinet is van plan om twee schijven te introduceren in box 2 met ingang van 2024, namelijk 24,5% tot €67.000 en 31% voor het bedrag daarboven.
In 2023 blijft het tarief voor box 2 gelijk aan het tarief in 2022, namelijk 26,9%.

7. Tarief box 3 stapsgewijs verhoogd

Het tarief in box 3 wordt stapsgewijs verhoogd. In 2023 bedraagt het tarief 32% (nu 31%). In 2024 en 2025 gaat het tarief van box 3 met 1% omhoog, naar respectievelijk 33% en 34%.

Om de kleine spaarder te ontzien, wordt het heffingsvrije vermogen met ingang van 2023 verhoogd van €50.650 naar €57.000.

Ten slotte wordt, als gevolg van het Kerstarrest van de Hoge Raad en het daardoor noodzakelijke rechtsherstel, de heffingsgrondslag in box 3 aangepast. De Belastingdienst gaat hierbij uit van de werkelijke verdeling van jouw vermogens over drie vermogensgroepen:

  • banktegoeden;
  • overige bezittingen (onder meer beleggingen en onroerend goed);
  • schulden.

8. Verhoging overdrachtsbelasting voor bedrijven en beleggers

De overdrachtsbelasting voor vastgoed dat niet als eigen woning aangemerkt kan worden (kort gezegd vastgoed van beleggers), stijgt van 8% naar 10,4%. Per saldo gaan bedrijven en beleggers en kopers of verhuurders van een vakantiewoning hierdoor meer overdrachtsbelasting betalen.

9. Verhoging leegwaarderatio

De leegwaarderatio is een van de huurprijs afhankelijke factor voor het berekenen van de waarde van een geheel of gedeeltelijk verhuurde woning waarbij voor de huurder huurbescherming geldt. Deze wordt met ingang van 1 januari 2023 verhoogd. Hierdoor stijgt de waarde van een verhuurde woning in box 3, zodat de verhuurder meer belasting in box 3 moet betalen. Deze aanpassing werkt ook door in de schenk- en erfbelasting.

Daarnaast vindt nog een tweetal wijzigingen plaats:

  • tijdelijke huurcontracten worden met ingang van 1 januari 2023 uitgesloten van toepassing van de leegwaarderatio;
  • indien sprake is van verhuur aan gelieerde partijen (zoals een zoon of dochter) vervalt de mogelijkheid om de leegwaarderatio toe te passen.

Let op! De leegwaarderatio is niet van toepassing bij vakantiewoningen en
niet-woningen.

10. Afbouw en afschaffing jubelton voor de eigen woning

De schenkingsvrijstelling ten behoeve van de eigen woning, ook wel de jubelton genoemd, wordt per 1 januari 2024 volledig afgeschaft. De jubelton bedraagt nu (2022) €106.671, welke geldt voor ontvangers tussen de 18 tot 40 jaar oud. In aanloop naar de afschaffing in 2024 gaat de vrijstelling per 2023 omlaag naar €28.947.

Steunpakket energie voor ondernemers?

Voor huishoudens kondigt het kabinet naast dit koopkrachtpakket een prijsplafond aan voor elektriciteit en/of gas tot een bepaald gebruik. Daarnaast kondigt minister Adriaansens van Economische Zaken en Klimaat aan dat er rond november een steunpakket komt voor ondernemers. Het is nog onduidelijk hoe deze plannen eruit komen te zien.

Contact
Zijn er vragen over bovenstaand bericht, neem dan vooral contact met ons op via telefoonnummer 0222-314141 voor onze vestiging op Texel of 0223-612255 voor onze vestiging in Den Helder.

 

Door |2022-09-26T08:25:24+02:0026 september 2022|Geen categorie, Nieuws, Nieuws zonder blog|Reacties uitgeschakeld voor

Top 10 Prinsjesdag 2022