Thema’s Woning

Advieswijzer Kantoor aan huis

Er is onder meer een verschil in de behandeling van een zogeheten kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte. Daarnaast gelden er voor een ondernemer met een eenmanszaak, vof of maatschap andere regels dan voor een ondernemer met een bv. En hoe zit het eigenlijk met de btw? In deze advieswijzer komen de verschillende regels aan de orde.

Kwalificerende werkruimte

Als eerste is het van belang om vast te stellen of sprake is van een fiscaal kwalificerende ruimte. Hiervoor moet je werkruimte voldoen aan het zelfstandigheids- en het inkomenscriterium.

Zelfstandigheidscriterium

Je werkruimte voldoet aan het zelfstandigheidscriterium als deze een zodanige zelfstandigheid bezit dat deze duidelijk te onderscheiden is. De werkruimte moet in ieder geval over een eigen ingang en over eigen sanitair beschikken. Het komt erop neer dat de werkruimte ook aan een derde verhuurd zou kunnen worden.

Let op! Een werkplek in een woon-, slaap- of zolderkamer wordt in ieder geval niet als kwalificerende werkruimte aangemerkt. Een tot kantoor verbouwde garage met eigen ingang en sanitair kan dat wel zijn.

Inkomenscriterium

Je werkruimte voldoet aan het inkomenscriterium als jij je inkomen voor een groot gedeelte in of vanuit deze ruimte verdient. Is dit jouw enige werkruimte, dan moet jij je inkomen voor ten minste 30% in de ruimte én voor ten minste 70% in of vanuit de ruimte verdienen. Heb je nog een andere werkruimte buiten je woning, dan moet jij je inkomen voor ten minste 70% in de werkruimte verdienen.

Ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Omdat de werkruimte eigendom is van de eigenaar (natuurlijk persoon) en niet van de eenmanszaak, vof of maatschap, is het voor het bepalen van de fiscale winst noodzakelijk om onderscheid te maken tussen zaken die wel en zaken die niet voor de onderneming worden gebruikt. Dit noemen we vermogensetikettering.

De werkruimte moet bij (nagenoeg) volledig zakelijk gebruik en kan in beginsel bij gemengd gebruik worden aangemerkt als ondernemingsvermogen als deze juridisch of bouwkundig splitsbaar is van de woning.

Indien de werkruimte niet juridisch of bouwkundig splitsbaar is, kun je ervoor kiezen om de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen aan te merken, als ten tijde van verwerving van de woning ten minste 10% van de woning bestemd was om te worden gebruikt ten behoeve van de onderneming. In de overige gevallen vormt de werkruimte privévermogen of kun je het pand splitsen in overeenstemming met het gebruik in een deel privévermogen en een deel ondernemingsvermogen (de werkruimte). In dit laatste geval zal de werkruimte over het algemeen niet voldoen aan het zelfstandigheidscriterium dat nodig is voor een kwalificerende werkruimte.

De fiscale behandeling van je werkruimte is afhankelijk van de wijze waarop deze geëtiketteerd is: als privévermogen of als ondernemingsvermogen.

Let op! Ook als minder dan 10% van de woning ten behoeve van de onderneming wordt gebruikt, kun je de woning als ondernemingsvermogen aanmerken als je aannemelijk kan maken dat de woning mede dienstbaar is aan het bedrijf. Bijvoorbeeld omdat er bij de aankoop sprake was van een koppelaankoop van het bedrijf en de woning, er vanuit de woning toezicht mogelijk is op het bedrijf, er een gemeenschappelijke toegangsweg is en dergelijke.

Een woning behoort verplicht tot het ondernemingsvermogen als je deze voor 90% of meer zakelijk gebruikt.

Woning is privévermogen

De kosten van een niet-kwalificerende werkruimte kun je niet van je winst aftrekken. Op deze werkruimte is gewoon de eigenwoningregeling van toepassing.

Let op! De inrichtingskosten, zoals een bureau, zijn ook niet aftrekbaar van de winst. Maar indien er sprake is van zakelijk gebruik, kun je hiervoor in beginsel wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen als je zelf btw-belaste prestaties verricht.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven als bezitting en schuld in box 3. De kosten van de werkruimte mag je van je winst aftrekken. Deze aftrekpost is echter gemaximeerd op het voordeel dat je ten aanzien van de werkruimte in box 3 moet aangeven. Deze aftrek is een percentage van de WOZ-waarde van je werkruimte. Dit percentage is voor het jaar 2026 vastgesteld op 6%.

Daarnaast mag je ook de kosten die normaal gesproken voor rekening van een huurder (de huurderslasten) zouden komen, in aftrek brengen. Denk hierbij aan bijvoorbeeld energiekosten, kosten van de inboedelverzekering en kosten van klein onderhoud. Ook nu zijn de inrichtingskosten niet aftrekbaar, maar kun je hiervoor in beginsel wel investeringsaftrek krijgen en de btw terugvragen.

Woning is ondernemingsvermogen

Indien de werkruimte als ondernemingsvermogen is geëtiketteerd, kun je de kosten aftrekken van je winst. De werkruimte valt dan niet onder de eigenwoningregeling, maar wordt belast als onderdeel van je winst uit onderneming. Dit betekent dat voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt en dat bijvoorbeeld een eventuele boekwinst bij verkoop belast is.

Indien je de gehele woning (inclusief de werkruimte) als ondernemingsvermogen hebt geëtiketteerd, kun je alle kosten (met uitzondering van huurderslasten met betrekking tot het woondeel) aftrekken van je winst. Voor het privégebruik van uw woning moet je wel een bijtelling ter grootte van een bepaald percentage van de WOZ-waarde in aanmerking nemen.

Voor de meeste woningen is dit in 2026 1,10%. Bij een niet-kwalificerende werkruimte moet je daarbij uitgaan van de WOZ-waarde van de gehele woning. Bij een kwalificerende werkruimte moet je uitgaan van de WOZ-waarde van de woning exclusief de werkruimte. Bij gesplitste vermogensetikettering (woondeel privévermogen/bedrijfsdeel ondernemingsvermogen) blijft de bijtelling bij een kwalificerende werkruimte achterwege.

Werkruimte in huurwoning

Indien sprake is van een werkruimte in een huurwoning, kun je een evenredig deel van de huur en de huurderslasten in aftrek brengen als sprake is van een kwalificerende werkruimte.

Het is niet mogelijk om aftrek te krijgen voor een niet-kwalificerende werkruimte, ook niet als je het huurrecht als ondernemingsvermogen etiketteert.

Ondernemers met een bv

Onderneem je vanuit een bv, dan geldt ook het onderscheid tussen een kwalificerende en een niet-kwalificerende werkruimte.

Kwalificerende werkruimte

De werkruimte valt voor jou, als dga, in box 1 (de tbs-regeling). Dit betekent dat de vergoeding op zakelijke gronden moet worden vastgesteld. De vergoeding is voor de bv aftrekbaar van de winst en vormt voor de dga, na aftrek van alle aan de werkruimte toe te rekenen kosten, inkomen in box 1. Op dit belaste inkomen mag je nog wel de terbeschikkingstellingsvrijstelling van 12% in aftrek brengen.

Op een kwalificerende werkruimte is de eigenwoningregeling niet van toepassing. Dit betekent dat je voor de bepaling van het eigenwoningforfait de werkruimte niet meetelt: de waarde van de werkruimte en het deel van de (hypothecaire) geldlening dat daarbij hoort, moeten worden aangegeven op de balans van je werkzaamheid in box 1. Je hebt ook geen last van de aftrekbeperkingen inzake hypotheekrente, zoals de maximering van de aftrek tot een tarief van 37,56% (2026).

Niet-kwalificerende werkruimte

Een niet-kwalificerende werkruimte valt onder de eigenwoningregeling: het eigenwoningforfait wordt berekend over de woning inclusief de werkruimte. Een eventuele vergoeding voor de werkruimte wordt voor de dga behandeld als loon. Het is echter mogelijk om de vergoeding als eindheffingsbestanddeel aan te wijzen in de vrije ruimte van de werkkostenregeling. Je bv betaalt dan geen belasting, zolang het totaal van aangewezen vergoedingen en verstrekkingen niet hoger is dan de vrije ruimte. Wordt deze vrije ruimte overschreden, dan betaalt je bv 80% eindheffing over de overschrijding. De loonkosten zijn voor de bv aftrekbaar van de winst.

Btw en ondernemers met een eenmanszaak, vof of maatschap

Voor de btw is van belang of de zaken, zoals een werkruimte, zijn gebruikt ten behoeve van je onderneming en of je hiermee btw-belaste omzet behaalt. Als dat het geval is, kun je deze zaken voor de btw zakelijk etiketteren en de voorbelasting met betrekking tot het zakelijke gebruik in aftrek brengen. Je kunt hierbij denken aan btw op energie, onderhoud en inrichting.

Btw en ondernemers met een bv

Indien je, als dga, de werkruimte aan je bv verhuurt, moet dat een btw-belaste verhuur zijn om tot aftrek van de btw te komen.

De Belastingdienst is echter vaak van oordeel dat er met de verhuur van een onzelfstandige werkruimte niet wordt deelgenomen aan de markt voor verhuur van bedrijfsruimte. De verhuur zou dan geen economische activiteit zijn en daarmee buiten de btw-sfeer vallen. Als er wel sprake is van een economische activiteit, is de Belastingdienst vaak van oordeel dat sprake is van verhuur van woonruimte als er ook privé van de werkruimte gebruik gemaakt kan worden. De verhuur van woonruimte is btw vrijgesteld en zorgt daarmee ook ervoor dat de voorbelasting niet aftrekbaar is.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2025:3538) oordeelde in een casus dat btw-belaste verhuur wel mogelijk voor een onzelfstandig deel van een woning in een situatie waarin het privégebruik van dat deel ondergeschikt was aan het zakelijke gebruik. De staatssecretaris heeft cassatie ingesteld. Het wachten is op het oordeel van de Hoge Raad.

Tip! Overleg met onze adviseurs over de vraag of je in een soortgelijke situatie mogelijk recht op aftrek van de btw kunt hebben.

Tot slot

De fiscale regels met betrekking tot de werkruimte zijn erg ingewikkeld. Neem voor je eigen situatie daarom contact met ons op.

Disclaimer
Hoewel bij de samenstelling van deze Advieswijzer de uiterste zorg is nagestreefd, wordt geen aansprakelijkheid aanvaard voor onvolledigheden of onjuistheden. Vanwege het brede en algemene karakter van de Advieswijzer, is deze niet bedoeld om alle informatie te verschaffen die noodzakelijk is voor het nemen van financiële beslissingen.

Door |2026-09-07T17:00:21+02:003 juli 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Rente aflossingsvrije lening aftrekbaar na tijdelijk in huurwoning?

Overgangsrecht

Vanaf 2013 zijn de regels rond de aftrek van rente voor een eigen woning flink gewijzigd. Zo is onder meer bepaald dat de rente van aflossingsvrije leningen niet meer aftrekbaar is. De lening moet namelijk minimaal annuïtair in maximaal 360 maanden volledig afgeloste worden, wil er nog recht bestaan op renteaftrek. Wel is er overgangsrecht van toepassing voor op 31 december 2012 al bestaande gevallen. Voor die gevallen blijft de rente wel aftrekbaar.

Tijdelijk naar een huurwoning en door naar andere eigen woning

De Belastingdienst heeft aangegeven dat dit overgangsrecht en de renteaftrek niet herleeft in de volgende situatie.

Een belastingplichtige verhuist van een eigen woning, waarvoor hij vóór 2013 een aflossingsvrije lening afsloot, naar een huurwoning. Deze gaat hij permanent bewonen, terwijl hij de oude woning aanhoudt als vakantiewoning. De oude woning (inmiddels vakantiewoning) en de aflossingsvrije lening gaan hierdoor over naar box 3. Na een jaar koopt hij een nieuwe eigen woning, waarvoor hij een aflossingsvrije lening aangaat. Hij verhuist onmiddellijk naar deze nieuwe woning.
De Belastingdienst geeft aan dat de rente voor de nieuwe eigen woning niet aftrekbaar is. Door de overgang van de oude woning naar box 3 is namelijk het overgangsrecht beëindigd. Dit overgangsrecht herleeft niet voor de nieuwe eigen woning.

Tijdelijk naar een huurwoning en terug naar oorspronkelijke eigen woning

Dit is anders als de belastingplichtige terugverhuist naar zijn oorspronkelijke eigen woning. In 2023 gaf de Belastingdienst namelijk aan dat het overgangsrecht en de renteaftrek namelijk in de volgende situatie wel herleeft.

Een belastingplichtige verhuist van een eigen woning, waarvoor hij vóór 2013 een aflossingsvrije lening afsloot, naar een huurwoning. Deze gaat hij permanent bewonen, terwijl hij de oude woning aanhoudt als vakantiewoning. De oude woning (inmiddels vakantiewoning) en de aflossingsvrije woning gaan hierdoor over naar box 3. Na enkele jaren verhuist hij weer terug naar de oude eigen woning en gaat hier permanent wonen.

De Belastingdienst geeft aan dat de rente voor de (oude) eigen woning vanaf dat moment weer aftrekbaar is. In deze situatie herleeft het overgangsrecht, omdat de oorspronkelijke eigen woning met de oorspronkelijke aflossingsvrije lening weer terugkeren in box 1.

Let op! De regels rondom de eigen woning zijn behoorlijk ingewikkeld, zeker bij verhuis- en echtscheidingssituaties. Neem voor je eigen situatie daarom altijd contact op met onze adviseurs.

Door Felien de Ridder|2026-09-07T17:00:29+02:0022 mei 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Kan een ander in je woning tijdens opname in zorginstelling?

Regels bij verhuizing naar zorginstelling

De wettelijke regel bij opname in een verpleeg- of verzorgingshuis (zorginstelling) is dat de rente nog maximaal twee jaar aftrekbaar blijft, nadat je eigen woning niet meer je hoofdverblijf is. Voorwaarde is dat je gedurende die periode bent opgenomen in een zorginstelling vanwege medische redenen of ouderdom.

Let op! Je hoofdverblijf verplaatst van je eigen woning naar de zorginstelling als de opname in een zorginstelling niet tijdelijk is. Als je slechts tijdelijk in een zorginstelling wordt opgenomen, blijft je eigen woning gewoon je hoofdverblijf. De rente blijft dan gewoon aftrekbaar.

Kan er een ander in je woning wonen?

Vraag is of de rente nog steeds aftrekbaar is als gedurende die twee jaar dat je woning niet meer je hoofdverblijf is, een ander in je woning verblijft. De Belastingdienst heeft aangegeven dat de rente aftrekbaar blijft mits jij nog vrijelijk over de woning kan beschikken en deze op elke gewenst moment weer als hoofdverblijf zou kunnen betrekken.

Vrijelijk beschikken

Wanneer sprake is van vrijelijk beschikken en het op elke gewenst moment weer als hoofdverblijf kunnen betrekken, is afhankelijk van de feiten en omstandigheden.

Blijft je fiscale partner in je eigen woning wonen, dan is daar in ieder geval sprake van. Verhuur je de woning, dan is daar geen sprake meer van, omdat de huurder dan het gebruiksrecht van de woning heeft. In dat geval gaat de woning en de eventuele schuld vanaf aanvang huur over naar box 3.

Let op! Twijfel je of in jouw geval sprake is van vrije beschikking en het op elke moment weer als hoofdverblijf kunnen betrekken? Overleg hierover dan met onze adviseurs.

Door Felien de Ridder|2026-09-07T17:00:29+02:0021 mei 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Btw-aftrek bij verhuur dak voor zonnepanelen?

Geen aftrek btw dak bij niet-geïntegreerde zonnepanelen

Om de btw op het dak van een woning in aftrek te kunnen brengen moet er een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaan tussen de bouw van het dak en de btw-belaste verhuur.

In juli 2021 oordeelde de Hoge Raad dat ingeval een belanghebbende een huis (met dak) bouwt en daarop niet-geïntegreerde zonnepanelen aanbrengt, een dergelijk rechtstreeks en onmiddellijk verband ontbreekt. De Hoge Raad oordeelde dat in zo’n geval de belanghebbende de kosten voor het huis (met dak) hoe dan ook zou hebben gemaakt, ook als er geen zonnepanelen op het dak zouden zijn geplaatst.

Geen aftrek btw dak bij btw-belaste verhuur dak?

Een belanghebbende die een nieuwe woning bouwde en het dak van de woning btw-belast verhuurde met btw aan een ander, wilde de btw op dat dak in aftrek brengen. De ander gebruikte het dak om daar niet-geïntegreerde zonnepanelen op te plaatsen en daarmee btw-belaste energie te leveren.

De Belastingdienst, de rechtbank en het gerechtshof vonden dat btw-aftrek niet mogelijk was omdat een rechtstreeks en onmiddellijk verband ontbrak. Zij vonden dat de belanghebbende de kosten voor het dak ook zou hebben gemaakt, ook als het dak niet btw-belast verhuurd zou zijn.

Of toch wel?

Een A-G, een adviseur van de Hoge Raad, vindt dat aftrek btw op het dak misschien wel mogelijk is bij btw-belaste verhuur van het dak. De toets uit het arrest van de Hoge Raad uit juli 2021 geldt in deze situatie niet, oordeelt de A-G.

De A-G vindt dat er in dit geval een rechtstreeks en onmiddellijk verband bestaat tussen de kosten van het dak en de btw-belaste verhuur van het dak. Al bij de aankoop, bij de oplevering en bij de ingebruikname van het dak stond vast dat het dak btw-belast verhuurd zou worden.

Wel moet volgens de A-G nog nader worden onderzocht of het dak wel voor 90% of meer gebruikt wordt voor btw-belaste activiteiten. Alleen dan is namelijk btw-belaste verhuur van het dak mogelijk en kan er sprake zijn van btw-aftrek.

En nu?

De Hoge Raad moet zich nog uitspreken. Tot die tijd is in ieder geval nog niet duidelijk of de Hoge Raad het advies van de A-G volgt.

Let op! De fiscale gevolgen zullen ook afhankelijk zijn van de feiten en omstandigheden van het geval. Laat je daarom over je eigen situatie altijd goed adviseren.

Door Felien de Ridder|2026-09-07T17:00:29+02:0021 mei 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Kosten woon- tevens werkkamer ook tijdens corona niet aftrekbaar

Aftrek kosten werkruimte

Een ondernemer die een werkruimte in zijn woning gebruikt voor zijn onderneming, kan de kosten van die werkruimte meestal niet in aftrek brengen. Aftrek is alleen mogelijk voor een werkruimte die naar verkeersopvattingen zelfstandig is. Om zelfstandig te zijn moet een werkruimte bijvoorbeeld een eigen ingang of opgang en sanitaire voorzieningen hebben.

Let op! Naast het criterium van een zelfstandige werkruimte moet de ondernemer ook zijn winst in die werkruimte verdienen. Heeft de ondernemer ook nog een andere werkruimte niet in de woning, dan moet de ondernemer zijn winst voor 90% of meer in of vanuit de werkruimte
verdienen en voor 70% of meer in de werkruimte.

Werkruimte tijdens coronacrisis

Een onderneemster die al jaren lesgaf bij diverse sportscholen en organisaties, wilde in haar aangifte inkomstenbelasting 2020 het deel van de huur dat betrekking had op haar woonkamer, in aftrek brengen.

Tijdens de coronacrisis maakte de onderneemster vanuit de woonkamer podcasts en instructievideo’s. De woonkamer had volgens de onderneemster een eigen deur en zij gebruikte de woonkamer als studioruimte voor de digitale lessen. Zij gaf aan in de keuken en slaapkamer van het appartement te wonen. De onderneemster vond dat wat naar verkeersopvattingen als zelfstandig moet worden aangemerkt, gedurende de coronacrisis was veranderd, omdat er over het algemeen thuis werd gewerkt. De woonkamer was in haar geval dan ook een zelfstandige werkruimte, vond zij.

Geen werkruimte

Een gerechtshof wast het daar niet mee eens. De toiletruimte was onderdeel van het appartement als geheel en geen onderdeel van de woonkamer. De woonkamer kon daarom niet als zelfstandig worden aangemerkt. Dat tijdens de coronacrisis over het algemeen thuisgewerkt werd, maakte niet dat de woonkamer daarmee ineens zelfstandigheid verkreeg, aldus het gerechtshof. Eindconclusie was dat de onderneemster geen recht had op aftrek van de huurkosten met betrekking tot de woonkamer.

Tip! Wil je weten of de werkruimte in jouw woning kan worden bestempeld als zelfstandige werkruimte? Overleg daarover dan met een van onze adviseurs.

Door |2026-09-07T17:00:32+02:001 mei 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Banken beperken mogelijkheid aflossingsvrije hypotheek

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft hierover informatie op de website geplaatst.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek lost de geldlener (over het algemeen de eigenaar van de woning waarop de hypotheek gevestigd is) de hypotheek niet af. Hij betaalt dus alleen de rente.

Voordeel

Een voordeel is dat hierdoor de maandelijkse lasten minder groot zijn dan bij een niet-aflossingsvrije hypotheek. In de huidige woningmarkt is een woning dan eerder betaalbaar.

Risico’s

Een nadeel van een aflossingsvrije hypohteek is dat de hypothecaire schuld niet afneemt en dus bestaan. Dit brengt een risico met zich mee als de huizenprijzen dalen en de woning verkocht wordt. Het kan zijn dat er dan een restschuld bij de bank overblijft. Bovendien brengt dit het risico met zich mee dat er mogelijk geen nieuwe hypothecaire geldlening verstrekt wordt als de hypotheek afloopt. Dit kan zich voordoen als er op dat moment onvoldoende inkomen is om een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Renteaftrek beperkt

Een ander belangrijk nadeel is dat de rente van aflossingsvrije hypotheken die vanaf 1 januari 2013 zijn afgesloten, niet fiscaal aftrekbaar is. Daardoor kunnen de lasten van een dergelijke hypotheek een stuk hoger zijn dan die van niet-aflossingsvrije hypotheken.

Let op!Aflossingsvrije hypotheken komen naar verwachting dan ook vooral voor bij hypotheken van vóór 2013.

Waarschuwing toezichthouders

Toezichthouders waarschuwen dat er in Nederland te veel aflossingsvrije hypotheken worden verstrekt. Men is bang dat bij dalende huizenprijzen de bezitters van een aflossingsvrije hypotheek met een hoge schuld blijven zitten. Daarom hebben de banken de opdracht gekregen minder aflossingsvrije hypotheken te verkopen en bij hypotheken uitgebreider aandacht te besteden aan de financiële draagkracht van de geldlener.

Wat verandert er?

Een drietal banken heeft inmiddels besloten dat klanten nog maar maximaal 30% van hun hypothecaire geldlening aflossingsvrij mogen lenen. Bij de meeste andere banken is dit maximaal 50%. Ook moeten woningbezitters er rekening mee houden dat de banken meer informatie vragen over hun financiële positie. Banken zijn hiertoe verplicht.

Gevolgen voor personen met aflossingsvrije hypotheek

Voor degenen die nu al een aflossingsvrije hypotheek bezitten, verandert er in eerste instantie niets. Deze hypotheken worden gewoon voortgezet onder de afgesproken voorwaarden. Bij het aflopen van de hypotheek of bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek (bijvoorbeeld bij een verhuizing), moet men er rekening mee houden dat wellicht een geringer deel van de hypotheek aflossingsvrije gefinancierd kan worden.

Tip! Maakt u zich nu al zorgen over uw aflossingsvrije hypotheek of toekomstige situatie, neem dan contact op met uw financiële adviseur of met uw bank.

Door |2026-09-07T17:00:35+02:0016 april 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Lagere WOZ-waarde voor PAS-melder

PAS-melder

In deze casus was een melkveebedrijf een PAS-melder. In het verleden had dit melkveebedrijf gebruikgemaakt van de uitzondering die door het Programma Aanpak Stikstof 2015-2021 (het PAS) werd geboden op de vergunningsplicht voor bepaalde activiteiten die stikstofdepositie veroorzaken.

WOZ-waarde lager?

De eigenaar van het melkveebedrijf vond dat de WOZ-waarde lager moest worden vastgesteld omdat hij een PAS-melder was. De verkoopbaarheid van zijn bedrijf stond namelijk al sinds 2019 onder grote druk ten opzichte van agrarische bedrijven die wel over de benodigde vergunningen beschikten.

Oordeel rechtbank Noord-Nederland

Rechtbank Noord-Nederland vond, net als het melkveebedrijf, dat bij het bepalen van de WOZ-waarde rekening gehouden moest worden met het PAS-melderschap.

In 2019 oordeelde de Raad van State immers dat PAS-melders alsnog vergunningsplichtig waren. Na het vaststellen van een legalisatieprogramma door de Minister van LNV, had aanvankelijk in 2025 duidelijkheid voor PAS-melders moeten bestaan. Die termijn is echter inmiddels verlengd naar 2028. Dit heeft een waardeverminderend effect. En dit effect deed zich ook voor bij het melkveebedrijf, aldus de rechtbank.

Agrarische taxatiewijzer

De in de door de gemeenteambtenaar gebruikte agrarische taxatiewijzer zijn kengetallen opgenomen die gebaseerd zijn op agrarische objecten die wél over de benodigde vergunningen beschikken. Daarom is deze taxatiewijzer naar het oordeel van de rechtbank niet zonder meer toepasbaar voor de waardebepaling bij een PAS-melder.

Let op!De WOZ-waarde werd in deze casus door de rechter verlaagd van € 1.091.000 naar € 850.000. Deze verlaging betrof deze specifieke casus en kan daarom niet een op een getalsmatig worden doorgetrokken naar andere casussen.

De rechtbank gaf nog aan dat het feit dat er inmiddels aan oplossingen wordt gewerkt voor de PAS-melders en dat uitkoop ook een optie was, niet leidde tot een ander oordeel. Ook het gegeven dat het betreffende melkveebedrijf nog draaide en als kansrijk kon worden gezien, maakte niet dat er geen waardedruk was. Hetzelfde gold voor de vestiging van het bedrijf buiten een Natura 2000-gebied.

Door |2026-09-07T17:00:36+02:0013 april 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Hoge Raad verduidelijkt te verstrekken informatie WOZ-taxatie

Wel afschriften, geen uitleg

De Hoge Raad geeft aan dat op verzoek de afschriften van de betreffende gegevens moeten worden verstrekt en dat deze ook per gemeente kunnen verschillen, maar dat hierover geen uitleg hoeft te worden gegeven. Of de gegevens nuttig of noodzakelijk zijn voor de waardebepaling, is niet van belang. De bronnen van de betreffende gegevens hoeft een gemeente echter niet aan te geven.

Gebruik internet

De gemeente moet ook inzage geven tot informatie wat gaat over eventueel gebruikte berekeningen. Ook zaken die een belastingplichtige zelf kan vinden, bijvoorbeeld via internet, moeten ter beschikking worden gesteld. Het vermelden van een site op internet kan in beginsel voldoende zijn, tenzij de site niet meer beschikbaar is.

Taxatieverslag niet altijd voldoende

Is door een gemeente een taxatieverslag gebruikt, dan is dit alleen niet voldoende als er ook gegevens zijn gebruikt die hier niet in staan, maar wel bij de waardebepaling zijn gebruikt. De informatieverplichting geldt bovendien niet alleen voor het pand waarvoor de WOZ-waarde is bepaald, maar ook voor de vergelijkingsobjecten waar deze waarde mede op is gebaseerd.

Objectkenmerken

Voor wat betreft de factoren waarop de waarde kan worden bepaald, noemt de Hoge Raad primaire en secundaire objectkenmerken. Bij primaire objectkenmerken gaat het onder meer om het type woning, het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte. Bij de secundaire kenmerken gaat het met name om zaken als kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging (KOUDVL-kenmerken) van een woning. Hierop toegepaste correcties vanwege afwijkingen van het gemiddelde dienen ook als gegeven te worden verstrekt, maar de basis waarop deze correcties zijn gebaseerd weer niet, aldus de Hoge Raad. Hetzelfde geldt voor correcties gebaseerd op een al dan niet aanwezigheid van een reserve in een Vereniging van Eigenaren.

Kennis en ervaring valt buiten informatieplicht

Gemeentes hoeven daarentegen geen informatie te verstrekken die gebaseerd is op kennis en ervaring, of van de bronnen ervan. Hiervan kunnen immers geen afschriften worden verstrekt, zo meent de Hoge Raad.

Bewijslast

De bewijslast dat niet de benodigde gegevens door de gemeente zijn verstrekt, ligt bij de belastingplichtige. Dit is echter anders als deze niet over deze gegevens kan beschikken, omdat ze in bezit zijn van de gemeente en deze de gegevens niet heeft verstrekt. In dat geval dient de gemeente aan te tonen dat de gevraagde gegevens niet aan de waardebepaling van de woning hebben bijgedragen.

Door |2026-09-07T17:00:41+02:0016 maart 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Btw-aftrek werkkamer ook bij privégebruik

Een gerechtshof vond in een bepaalde casus dat dit kon. Wat speelde hier?

Bouw woning met werkkamer en garage

Een dga en zijn partner laten samen een woning bouwen. Ze zijn samen eigenaar en gaan na gereedkomen van de woning daar ook samenwonen.
In de woning is een werkkamer en een garage gemaakt. De werkkamer is bereikbaar via de centrale hal, maar ook via een deur naar de garage. De garage beschikt over een eigen uitgang naar buiten.

De dga heeft een bv waaraan hij na oplevering van de woning de werkkamer en de garage (belast met btw) verhuurt voor een bedrag van € 8.400 (exclusief btw per jaar). In de huurovereenkomst is gekozen voor verhuur met btw. De dga verricht in de werkkamer regelmatig werkzaamheden voor de bv. De garage wordt gebruikt voor het stallen van de auto van de zaak en het opslaan van stukken van de bv.

De garage wordt ook voor 21% privé gebruikt en voor 79% zakelijk.

Aftrek btw bouwkosten werkkamer en garage?

De dga trekt in zijn btw-aangifte de volledige btw op de bouwkosten van de werkkamer en 79% van de btw op de bouwkosten van de garage af. De dga vindt dat dit mag, omdat hij de werkkamer en garage met btw verhuurt aan de bv.

Economische activiteit?

De Belastingdienst staat deze aftrek niet toe. Ten eerste vindt de Belastingdienst dat de verhuur geen economische activiteit is. De Belastingdienst meent dat de werkkamer niet over voldoende zelfstandigheid beschikt om verhuurd te kunnen worden aan een willekeurige derde.

Het gerechtshof oordeelt dat er wel sprake is van een economische activiteit. De werkkamer en garage worden voor een aantal jaren tegen een marktconforme huur aan de bv ter beschikking gesteld. Die bv is ook een derde. Daarmee is dan ook sprake van een economische activiteit. Niet relevant is of de werkkamer en garage in de ogen van de Belastingdienst onvoldoende zelfstandigheid bezitten om aan een willekeurige derde te verhuren.

Rechtstreeks en onmiddellijk verband?

Ten tweede vindt de Belastingdienst dat er geen rechtstreeks en onmiddellijk verband is tussen de bouw van de woning (én werkkamer en garage) en de btw-belaste verhuur. De woning zou naar het oordeel van de Belastingdienst ook gebouwd zijn als er geen sprake was van ondernemingsactiviteiten.

Het gerechtshof is het niet eens met de Belastingdienst. De dga heeft vanaf het begin de intentie gehad om een deel van de woning zakelijk te gebruiken en tegen vergoeding te verhuren aan de bv. Dat is voor het gerechtshof voldoende om in aanmerking te komen voor aftrek van btw onder de voorwaarde dat er sprake is van btw-belaste activiteiten.

Btw-belaste verhuur?

De verhuur van de werkkamer en de garage moet dan wel met btw belast kunnen worden. De Belastingdienst vindt dat kiezen voor btw-belaste verhuur in dit geval niet mogelijk is, omdat de werkkamer en garage deels ook privé worden gebruikt.

Het gerechtshof vindt echter dat de keuze voor btw-belaste verhuur wel mogelijk is. Voor gedeelten van gebouwen die niet als woning worden gebruikt, kan gekozen worden voor btw-belaste verhuur. Dit geldt ook indien het, zoals hier, gaat om onzelfstandige gedeelten van een gebouw dat voor het grootste deel als woning wordt gebruikt. Omdat de werkkamer en garage hoofdzakelijk door de bv worden gebruikt en niet als woning, is btw-belaste verhuur mogelijk volgens het gerechtshof. Het privégebruik is ondergeschikt aan het zakelijke gebruik.

Conclusie: btw-belaste verhuur én aftrek btw

Het gerechtshof concludeert dat btw-belaste verhuur van de werkkamer en garage mogelijk is. Als gevolg daarvan kan de dga de btw met betrekking tot die werkkamer en garage ook in aftrek brengen. Vanwege 21% privégebruik van de garage geldt de btw-aftrek met betrekking tot de garage maar voor 79%.

Let op! Elke casus staat op zichzelf en kan vanwege andere feiten en omstandigheden tot andere uitkomsten leiden. Overleg daarom met onze adviseurs over de btw-gevolgen in uw eigen situatie.

Door |2026-09-07T17:00:41+02:0013 maart 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Denk aan maximale looptijd lening bij oversluiten hypotheek

Looptijd per ongeluk te lang

Het is van groot belang goed op de voorwaarde van 30 jaar te letten, zeker als u een hypotheek oversluit. In een zaak die speelde bij Rechtbank Noord-Nederland had een belastingplichtige de in 2014 afgesloten hypothecaire lening in 2021 overgesloten bij een andere bank. De nieuwe lening was opnieuw afgesloten voor een periode van 30 jaar.

Geen aftrek van rente en kosten

Omdat er inmiddels al zeven jaren waren verlopen sinds de oorspronkelijke lening was afgesloten, was de looptijd van opnieuw 30 jaar van de nieuwe hypothecaire lening te lang. Het gevolg was dat de rente die betrekking had op de nieuwe lening, helemaal niet meer aftrekbaar was. Ook de financieringskosten van het oversluiten van de nieuwe lening waren daardoor niet aftrekbaar.

Geen correctie met terugwerkende kracht

De belastingplichtige voerde aan dat de lening in 2024 was aangepast, waarbij voor de looptijd werd uitgegaan van 30 jaren onder aftrek van de inmiddels verstreken jaren. De rechtbank was echter van mening dat aan deze correctie geen terugwerkende kracht kon worden verleend en liet de aanslag in stand.

Aanslag stond niet onherroepelijk vast

Dat de aanslag nog niet onherroepelijk vaststond, deed volgens de rechtbank niet ter zake. De lening voldeed bij het aangaan van de schuld niet aan de wettelijke voorwaarden en dit kon achteraf niet worden hersteld.

Door |2026-09-07T17:00:43+02:002 maart 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Woning

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!