Thema’s Overdrachtsbelasting

Year-end tips: what can or must you still sort out in 2026?

Please note! Due to significant uncertainty as to whether the government’s plans will be approved by the House of Representatives and the Senate, some of the tips below may still change (in part) before the end of the year. Please bear this in mind!

1. Should you pay a dividend in 2026, or not?

Should you pay a dividend this year, or would it be better to wait until 2026? There is no one-size-fits-all answer to this question. In any case, be sure to take the following points into consideration:

It may be wise to set a dividend equal to the first tax bracket of 24.5 per cent. In 2026, this bracket extends up to €68,843 and, if you have a tax partner, up to €137,686. Above that threshold, the rate is 31 per cent.
Bear in mind, however, that the dividend payment may cause your general tax credit to fall further. As a result, the dividend payment may be less attractive than anticipated. If you are no longer entitled to the general tax credit anyway, this effect will not apply. Please discuss this with our advisers. You should also do so if you have already reached state pension age, due to the potential impact of the dividend payment on the elderly tax credit.
The government has proposed a plan to reduce the second tax bracket of 31% by 1.8 percentage points to 29.2% in the years 2027 to 2030 inclusive. This may be a reason to defer any dividend exceeding the first tax bracket of €68,843/€137,686 until 2027. Given that the first tax bracket of 24.5 per cent – which is likely to rise to €69,607 in 2027 (or €139,214 for tax partners) – will be reached first, deferring this dividend until 2027 seems a more sensible option in any case.
Whether it is sensible to pay out a dividend in 2026 will also depend on how the proceeds are to be used. Will you spend the 2026 dividend, or will it fall straight into Box 3 at the start of 2027? The latter scenario makes the dividend payment at 24.5% slightly less favourable.
If the dividend payment is necessary to reduce an excessive loan balance to below the threshold for excessive borrowing, then the dividend will have to be paid out in 2026 in any case.

Please note! Discuss your own situation with our advisers. They can calculate the effect of the dividend payment on, for example, your tax credits and your tax liability in Box 3. Based on this, you can decide whether or not to pay out a dividend. At present, the advice is to wait for the time being until there is a little more clarity on which tax plans will ultimately be passed by the House of Representatives and the Senate.

2. Bear in mind the reduction in the threshold for excessive borrowing

The measure concerning excessive borrowing from one’s own company broadly means that a director and major shareholder who borrows too much from their own private limited company will pay Box 2 tax on this amount. A threshold of €500,000 currently applies, but the government intends to lower this limit to €100,000. This will be implemented in five stages of €80,000 per year, starting in 2027. By the end of 2027, the threshold will stand at €420,000, and by the end of 2031, the €100,000 limit will have been reached. Although the measure still needs to be passed by the House of Representatives and the Senate, it may well be wise to factor the reduction in the threshold into your dividend planning.

Please note! As is currently the case, home loan debts remain exempt under the proposal and will therefore not count towards the threshold from 2027 onwards. However, for home loan debts incurred on or after 1 January 2023, the condition applies that these must be secured by a mortgage registered against the property.

3. Prepare for the 12% additional employer’s levy on company-owned fossil-fuel cars

From 2027, a 12% pseudo-final levy will apply to company cars if these vehicles emit CO₂ (hereinafter: fossil-fuelled company cars). This levy is calculated on the basis of the car’s list price (and, for cars older than 25 years, on the basis of its market value). This is an employer’s levy that you are not permitted to pass on to the employee! Furthermore, the employee may also be liable for the additional tax liability relating to private use.

So what can you still do now to avoid this levy in 2027?

Ensure that the fossil-fuelled passenger car is already made available to an employee by 31 December 2026. You will then not have to pay the 12% pseudo-final levy on this car until 31 December 2030, even if you make the car available to another employee.
Ensure that the passenger cars you make available to your staff are fully electric or hydrogen-powered. These passenger cars do not emit any CO₂. The 12% pseudo-final levy therefore does not apply to these cars.

Any vehicle that is not a passenger car, such as a van, lorry or tractor, is also exempt from the 12% pseudo-final levy. Please note, however, that a campervan and a minibus may also be classified as passenger cars. Check the classification in the vehicle registration register. An M1 vehicle is a passenger car!

Please note! When changing employers, the transitional arrangement – which normally runs until 31 December 2030 – ceases to apply. This is because the transitional arrangement is linked to the car in combination with the employer. If a former employee takes the car with them to a new employer, that link is broken and the transitional arrangement lapses. The new employer will then be subject to the 12% pseudo-final levy from day one.

There are still a number of exceptions to the 12% pseudo-final levy. For example, under certain conditions, a replacement car is exempt from the levy for up to fourteen consecutive days, and manual-gearbox driving school cars are also exempt.

4. Still in the private limited company in 2026?

There may be various reasons for setting up a private limited company in 2026 and transferring your income tax business into it. One reason could be that you were already planning to do this and also wish to transfer a fossil-fuelled passenger car into the company:

If you do this in 2026 and make the car available through the private limited company by the end of 2026 at the latest, you can benefit from the transitional arrangements until 31 December 2030 at the latest. You will not be subject to the 12% pseudo-final levy until then.
If you do not set up the private limited company until 2027, the 12% pseudo-final levy will apply from day one of the company’s incorporation. This is the case even if, for income tax and corporation tax purposes, you can transfer the sole trader business retroactively from 1 January 2026 via a silent transfer!

If you contribute the income tax business to the private limited company in 2026 with a tax settlement, you can still benefit from the cessation allowance of €3,630. In 2027, this allowance will fall to €908. If you still have a FOR that is due to be released, you can also make use of the cessation allowance in the event of a silent contribution.

Furthermore, a number of the entrepreneur’s income tax benefits will be further scaled back. For example, the self-employed person’s allowance will fall from €1,200 in 2026 to €900 in 2027; the additional self-employed person’s allowance for a start-up will fall from €2,123 in 2026 to €10 in 2027; and the family business allowance will be reduced by 75% in 2027.

This may also be a reason to switch to a private limited company (BV) in 2026.

Please note! Whether it is advantageous to transfer your income tax-registered business into a private limited company naturally depends not only on the 12% pseudo-final levy, the cessation allowance and other business tax deductions. In addition to tax considerations, other factors, such as limited liability, may also play a role. You should therefore consult our advisers to determine whether switching to a private limited company might be advisable. Do not wait too long to do so. You will need a solicitor to set up a private limited company, and solicitors’ diaries generally fill up quickly towards the end of the year.

5. Check whether the new authorisation scheme for labour providers affects you

From 2027, a new authorisation scheme will come into force for parties that supply workers (labour providers). This is regulated by the Labour Supply Authorisation Act (Wtta).

The licensing scheme applies to anyone who makes workers (including self-employed persons) available to third parties. This includes temporary employment agencies, secondment agencies and agencies that supply self-employed persons. However, even a private limited company that supplies its director-major shareholder to another company may fall under the licensing scheme!

Fortunately, there are exceptions. For example, peer-to-peer lending where no profit is made is not subject to the authorisation scheme. The same applies to lending and borrowing within a group of companies.

If no exception applies, you may be able to apply for an exemption. This is possible if your income from lending services in a given year amounts to less than 10 per cent of your total income and that income does not exceed €5 million per year. In addition, an accountant must certify annually that these thresholds are not exceeded.

Please note! To be able to make use of a transitional arrangement, it is important that you submit an application between 1 November 2026 and 31 December 2026! This will ensure that you can continue to lend for the time being. It is, however, important that you also submit an application for admission to the scheme between 1 May 2027 and 30 June 2027. If you have an SNA quality mark by 30 June 2027 at the latest, you do not need to register for the transitional scheme in 2026. You will, however, still need to apply for admission between 1 May 2027 and 30 June 2027.

6. Postpone the purchase of a Box 3 property until 2027

A property that is not your main residence – for example, a holiday home or a property you let out – falls under Box 3. If you are planning to purchase such a property, it may be advantageous to have the transfer at the solicitor’s take place in 2027 rather than in 2026.

This is because the transfer tax on the acquisition of properties that are not your main residence is currently still 8 per cent, but will be 7 per cent from 2027 onwards. Furthermore, the flat-rate Box 3 tax on bank balances (should you purchase the property using bank balances) is considerably lower than that applied to the property itself, which is classified as other assets.

7. Consider your (electric or old) car

For a new, fully electric car made available in 2026, an additional tax liability of 18 per cent applies to the first €30,000 of the list price and 22 per cent on the amount above that. If the new, fully electric car is first made available in 2027, the additional tax liability will be 20 per cent on the first €30,000 of the list price and 22 per cent on the amount above that. If the car runs on hydrogen or is powered by solar panels, the €30,000 limit does not apply and the additional tax liability in 2026 will be 18 per cent of the full list price, and in 2027 20 per cent of the full list price. These additional tax rates apply for a period of 60 months. This may be a reason to try to acquire a car with zero CO₂ emissions in 2026, or failing that, in 2027.

If your car with CO₂ emissions falls under the ‘youngtimer’ scheme, the additional tax liability will not be 22 per cent (or 25 per cent for a car first registered before 2017) of the list price, but 35 per cent of the market value. The ‘youngtimer’ scheme will apply in 2026 if the car is 16 years old or older on 1 January 2026, or if it was already at your disposal in 2025 and turns 16 in 2026. From 1 January 2027, the age limit is likely to rise to 17 years (it is currently 25 years) and from 1 January 2028 to 20 years. Do you drive the ‘youngtimer’ through your income tax business, such as a sole trader? If so, you may wish to transfer the car to your private name. Normally, this isn’t possible without further ado, but due to the legislative change, there may be options available. Please discuss this with our advisers.

8. Make use of your allowance under the work-related expenses scheme (wkr)

Check whether you have any remaining allowance under the work-related expenses scheme (wkr) and make use of it. In 2026, this allowance amounts to 2 per cent of the first €400,000 of the wage bill and 1.18 per cent above that amount. Any allowance remaining in 2026 cannot be carried forward to 2027!

Incidentally, the allowance will increase slightly in 2027. It will then amount to 2.16% on the first €400,000 of the wage bill and 1.18% on the amount above that.

Please note! The targeted exemption for staff discounts on sector-specific products will be abolished from 2027. Therefore, only in 2026 will you still be able to grant a targeted exemption for a reimbursement or discount of up to 20 per cent of the product’s market value, with a maximum of €500 per employee per year.

9. Ensure you comply with the new share option scheme for start-ups and scale-ups

A new, attractive scheme for share options at start-ups and scale-ups is due to come into force, probably from 2027. Under the new scheme, 35% of the benefit (= the difference between the proceeds from the sale of the shares on the one hand and the contribution and purchase price of the shares on the other) remains tax-free. Furthermore, the employee only pays tax upon the sale of the shares acquired through the share options.

Various conditions apply, and the Netherlands Enterprise Agency (RVO) must classify your company as an innovative start-up or scale-up. What is important for now is that share option rights granted on or after 17 April 2025 may be eligible for the new scheme. It is therefore important that these share option rights have not yet been included in payroll tax as at 31 December 2026. In any case, ensure that share option rights granted on or after 17 April 2025 meet this requirement.

Door |2026-10-12T17:00:11+02:008 oktober 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Eindejaarstips: wat kun of moet je nog regelen in 2026?

Let op! Vanwege grote onzekerheid of plannen van het kabinet wel door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd, kan een aantal van onderstaande tips voor het einde van het jaar (deels) nog wijzigen. Houd daar rekening mee!

1. Dividend uitkeren in 2026 of toch niet?

Moet je dit jaar nog dividend uitkeren of kun je beter wachten tot 2026? Het antwoord op die vraag is niet voor iedereen gelijk te beantwoorden. Neem in je overweging in ieder geval de volgende punten mee:

Het kan verstandig zijn een dividend vast te stellen ter grootte van de eerste schijf van 24,5%. Deze schijf loopt in 2026 tot € 68.843 en als je een fiscale partner hebt tot € 137.686. Boven die grens bedraagt het tarief 31%.
Houd er wel rekening mee door de dividenduitkering mogelijk je algemene heffingskorting extra daalt. Hierdoor kan de dividenduitkering toch minder aantrekkelijk zijn dan gedacht. Heb je sowieso al geen recht meer op de algemene heffingskorting, dan treedt dit effect overigens niet op. Overleg hierover met onze adviseurs. Doe dat ook als je de AOW-gerechtigde leeftijd al hebt bereikt, in verband met een mogelijk effect van de dividenduitkering op de ouderenkorting.
Het kabinet heeft een plan geopperd om de tweede schijf van 31% in de jaren 2027 tot en met 2030 te verlagen met 1,8%-punt naar 29,2%. Dit kan een reden zijn om het dividend dat uitstijgt boven de eerste schijf van € 68.843/€ 137.686 uit te stellen naar 2027. In verband met het eerst volmaken van de eerste schijf van 24,5% die in 2027 loopt tot waarschijnlijk € 69.607 (bij fiscale partners € 139.214), lijkt uitstellen naar 2027 van dit dividend sowieso verstandiger.
Of het verstandig is om in 2026 nog dividend uit te keren, zal ook afhankelijk zijn van het bestedingsdoel. Geef je het dividend in 2026 nog uit of valt dit begin 2027 meteen in box 3? Dat laatste maakt de dividenduitkering tegen 24,5% weer iets minder gunstig.
Als de dividenduitkering nodig is om een excessieve leningstand te verminderen tot onder de grens voor het excessief lenen, dan zal het dividend ook sowieso in 2026 moeten worden uitgekeerd.

Let op! Overleg over je eigen situatie met onze adviseurs. Zij kunnen berekenen wat het effect van de dividenduitkering op bijvoorbeeld je heffingskortingen is en je belasting in box 3. Aan de hand daarvan kan je beslissen om wel of niet dividend uit te keren. Op dit moment is het advies in ieder geval nog even te wachten totdat er iets meer duidelijkheid is over welke belastingplannen de eindstreep in de Tweede en Eerste Kamer gaan halen.

2. Houd rekening met verlaging bedrag excessief lenen

De maatregel excessief lenen bij de eigen vennootschap betekent grofweg dat de dga die te veel leent bij de eigen bv, hierover box 2-heffing betaalt. Er geldt nu nog een drempel van € 500.000, maar het kabinet wil de grens verlagen naar € 100.000. Dit gebeurt dan in vijf stappen van € 80.000 per jaar, te beginnen in 2027. Eind 2027 bedraagt de grens dan € 420.000 en eind 2031 is de € 100.000 bereikt. Hoewel de maatregel nog door de Tweede en Eerste Kamer moet worden aangenomen, is het misschien wel goed om in je dividendplanning al rekening te houden met de verlaging van de drempel.

Let op! Eigenwoningschulden blijven in het voorstel, net als nu, uitgezonderd en tellen dus ook vanaf 2027 niet mee voor de drempel. Voor eigenwoningschulden die zijn ontstaan op of na 1 januari 2023 geldt wel de voorwaarde dat deze moeten zijn gedekt met hypothecaire inschrijving op de woning.

3. Anticipeer op 12% extra werkgeversheffing over de fossiele auto van de zaak

Vanaf 2027 geldt een 12% pseudo-eindheffing voor personenauto’s van de zaak als deze auto’s CO2 uitstoten (hierna: fossiele personenauto van de zaak). Deze heffing wordt berekend over de cataloguswaarde van de auto (en bij auto’s ouder dan 25 jaar over de waarde in het economisch verkeer). Het is een werkgeversheffing die je niet mag verhalen op de werknemer! Bovendien kan daarnaast ook de werknemer nog worden geconfronteerd met de bijtelling over het privégebruik.
Want kun je nu nog doen om de heffing in 2027 te voorkomen?

Zorg dat de fossiele personenauto op 31 december 2026 al ter beschikking staat aan een werknemer. Voor deze personenauto hoef je dan tot en met 31 december 2030 geen 12% pseudo-eindheffing te betalen, ook niet als je de auto aan een andere werknemer ter beschikking stelt.
Zorg dat de personenauto’s die je aan je personeel ter beschikking stelt volledig elektrisch of waterstof aangedreven zijn. Deze personenauto’s stoten geen CO2 uit. De 12% pseudo-eindheffing geldt daarom niet voor deze auto’s.

Alles wat geen personenauto is, zoals een bestelauto, vrachtwagen en tractor, wordt ook niet geraakt door de 12% pseudo-eindheffing. Houd er echter rekening mee dat een kampeerauto en een personenbus ook een personenauto kunnen zijn. Kijk hiervoor in het kentekenregister naar de aanduiding. Een M1-voertuig is een personenauto!

Let op! Bij wisseling van werkgever stopt het overgangsrecht dat normaal loopt tot en met 31 december 2030. Dit overgangsrecht is namelijk gekoppeld aan de auto in combinatie met de werkgever. Als een ex-werknemer de auto meeneemt naar een nieuwe werkgever is die combinatie verbroken en vervalt het overgangsrecht. De nieuwe werkgever krijgt dan vanaf dag 1 met de 12% pseudo-eindheffing te maken.

Er geldt nog een aantal uitzonderingen op de 12% pseudo-eindheffing. Zo valt onder voorwaarden een vervangende auto gedurende maximaal veertien aaneengesloten dagen niet onder de heffing en is de handgeschakelde lesauto ook uitgezonderd.

4. In 2026 de bv nog in?

Er kunnen verschillende redenen zijn om in 2026 nog een bv op te richten en je IB-onderneming in te brengen in de bv. Een van de redenen kan zijn dat je dit toch al van plan bent en ook een fossiele personenauto wilt inbrengen in de bv:

Doe je dat nog in 2026 en stel je de auto uiterlijk eind 2026 ter beschikking vanuit de bv, dan kun je in ieder geval tot en met 31 december 2030 gebruikmaken van het overgangsrecht. Je loopt dan tot die tijd niet tegen de 12% pseudo-eindheffing aan.
Richt je de bv pas in 2027 op, dan geldt de 12% pseudo-eindheffing vanaf dag 1 dat de bv is opgericht. Ook als je voor de inkomstenbelasting en vennootschapsbelasting de IB-onderneming in kan brengen met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2026 bij een geruisloze inbreng!

Breng je de IB-onderneming in 2026 ruisend (met fiscale afrekening) in de bv in? Dan kun je nog profiteren van de stakingsaftrek van € 3.630. In 2027 daalt deze aftrek naar € 908. Heb je nog een FOR die vrijvalt, dan kun je bij een geruisloze inbreng overigens ook gebruikmaken van de stakingsaftrek.

Verder wordt een aantal voordelen van de ondernemer in de inkomstenbelasting verder versoberd. Zo daalt de zelfstandigenaftrek van € 1.200 in 2026 naar € 900 in 2027, daalt de extra zelfstandigenaftrek van een starter van € 2.123 in 2026 naar € 10 in 2027 en gaat de meewerkaftrek in 2027 met 75% omlaag. Dit kan ook aanleiding zijn om in 2026 over te stappen naar een bv.

Let op! Of het aantrekkelijk is om je IB-onderneming in te brengen in de bv is uiteraard niet alleen afhankelijk van de 12% pseudo-eindheffing, de stakingsaftrek en andere ondernemersaftrekken. Naast fiscale argumenten kunnen ook andere argumenten, zoals de aansprakelijkheidsbeperking, een rol spelen. Overleg daarom met onze adviseurs of overstap naar de bv raadzaam kan zijn. Wacht daarmee niet te lang. Voor de oprichting van een bv heb je een notaris nodig en de agenda’s van notarissen lopen over het algemeen snel vol aan het einde van het jaar.

5. Controleer of het nieuwe toelatingsstelsel voor uitleners jou raakt

Vanaf 2027 is een nieuw toelatingsstelsel voor partijen die werknemers uitlenen (uitleners) van kracht. Dit is geregeld in de Wet toelating terbeschikkingstelling arbeidskrachten (Wtta).

Het toelatingsstelsel geldt voor iedereen die arbeidskrachten (ook zzp’ers) ter beschikking stelt aan derden. Denk aan uitzenders, detacheerders en uitleners van zzp’ers. Maar ook de bv die de dga uitleent aan een andere onderneming kan onder het toelatingsstelsel vallen!

Gelukkig zijn er uitzonderingen. Zo valt collegiale uitleen waarbij geen winst wordt gemaakt niet onder het toelatingsstelsel. Hetzelfde geldt voor in- en uitleen binnen concernverband.

Is er geen uitzondering van toepassing, dan kun je misschien om ontheffing verzoeken. Dit kan als je inkomsten uit uitlenen in een jaar minder dan 10% van je totale inkomsten zijn én die inkomsten niet hoger zijn dan € 5 miljoen per jaar. Daarbij moet een accountant dan jaarlijks verklaren dat deze drempels niet worden overschreden.

Let op! Om gebruik te kunnen maken van een overgangsregeling is het belangrijk dat je tussen 1 november 2026 en 31 december 2026 een aanmelding doet! Zo regel je dat je voorlopig kunt blijven uitlenen. Belangrijk is dan wel dat je ook tussen 1 mei 2027 en 30 juni 2027 een aanvraag tot toelating tot het stelsel doet. Heb je uiterlijk op 30 juni 2027 een SNA-keurmerk, dan hoef je geen aanmelding voor de overgangsregeling te doen in 2026. Je moet dan wel een aanvraag tot toelating doen tussen 1 mei 2027 en 30 juni 2027.

6. Stel de aankoop van box 3-woning uit naar 2027

Een woning die niet jouw hoofdverblijf is, bijvoorbeeld een vakantiewoning of een woning die je verhuurt, valt in box 3. Ben je van plan zo’n woning aan te schaffen, dan kan het voordelig zijn om de overdracht bij de notaris niet in 2026, maar in 2027 plaats te laten vinden. De overdrachtsbelasting voor de verkrijging van woningen die niet je hoofdverblijf zijn, bedraagt namelijk nu nog 8%, maar vanaf 2027 7%. Bovendien is de forfaitaire box 3-heffing over een banktegoed (mocht je de woning met banktegoeden aanschaffen) een stuk lager dan over de woning die als overige bezitting wordt aangemerkt.

7. Denk na over je (elektrische of oude) auto

Voor een in 2026 ter beschikking gestelde volledig elektrische nieuwe auto geldt een bijtelling van 18% over de eerste € 30.000 cataloguswaarde en 22% daarboven. Wordt de volledig elektrische nieuwe auto in 2027 voor het eerst ter beschikking gesteld, dan is de bijtelling 20% over de eerste € 30.000 cataloguswaarde en 22% daarboven. Rijdt de auto op waterstof of met zonnepanelen, dan geldt de beperking tot € 30.000 niet en bedraagt de bijtelling in 2026 18% over de gehele cataloguswaarde en in 2027 20% over de gehele cataloguswaarde. Deze bijtellingspercentages gelden voor een periode van 60 maanden. Dit kan misschien reden zijn om te proberen in 2026 nog, of anders in 2027, een auto zonder CO2-uitstoot ter beschikking te krijgen.

Valt je auto met CO2-uitstoot onder de youngtimerregeling, dan bedraagt de bijtelling geen 22% (of 25% bij een auto met eerste toelating vóór 2017) over de cataloguswaarde, maar 35% over de waarde in het economisch verkeer. De youngtimerregeling is in 2026 van toepassing als de auto op 1 januari 2026 16 jaar of ouder is of in 2025 al aan jou ter beschikking stond en in 2026 16 jaar wordt. Vanaf 1 januari 2027 gaat de leeftijdsgrens waarschijnlijk omhoog naar 17 jaar (dit is nu nog 25 jaar) en vanaf 1 januari 2028 naar 20 jaar. Rij je de youngtimer vanuit je IB-onderneming, bijvoorbeeld een eenmanszaak? Dan wil je de auto misschien wel overbrengen naar privé. Normaal gesproken kan dat niet zomaar, maar in verband met de wetswijziging zijn er misschien mogelijkheden. Overleg daarover met onze adviseurs.

8. Benut je ruimte in de werkkostenregeling (wkr)

Controleer of je nog vrije ruimte over hebt in de wkr en benut deze. In 2026 bedraagt deze vrije ruimte 2% over de eerste € 400.000 loonsom en 1,18% daarboven. Vrije ruimte die je in 2026 overhebt, kun je niet doorschuiven naar 2027!

In 2027 gaat de vrije ruimte overigens iets omhoog. Deze bedraagt dan 2,16% over de eerste € 400.000 loonsom en 1,18% daarboven.

Let op! De gerichte vrijstelling voor personeelskorting op branche-eigen producten verdwijnt vanaf 2027. Alleen in 2026 kun je daarom nog gericht vrijgesteld een vergoeding of korting geven van maximaal 20% van de waarde in het economisch verkeer van het product, met een maximum per werknemer van € 500 op jaarbasis.

9. Zorg dat je voldoet aan nieuwe regeling aandelenopties bij start-ups en scale-ups

Er komt, waarschijnlijk met ingang van 2027, een nieuwe, aantrekkelijke regeling voor aandelenopties bij start-ups en scale-ups. Onder de nieuwe regeling blijft 35% van het voordeel (= het verschil tussen de verkoopopbrengst van de aandelen enerzijds en de inleg en de koopsom van de aandelen anderzijds) belastingvrij. En de werknemer betaalt pas belasting bij verkoop van de aandelen die met de aandelenopties zijn verkregen.

Er gelden allerlei voorwaarden en de RVO moet jouw onderneming aanmerken als een innovatieve start-up of scale-up. Belangrijk voor nu is dat aandelenoptierechten die op of na 17 april 2025 zijn toegekend, mogelijk gebruik kunnen maken van de nieuwe regeling. Het is dan van belang dat deze aandelenoptierechten op 31 december 2026 nog niet in de loonbelasting zijn betrokken. Zorg er in ieder geval voor dat de vanaf 17 april 2025 toegekende aandelenoptierechten daaraan voldoen.

Door |2026-10-12T17:00:11+02:008 oktober 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Overdrachtsbelasting tweede eigen woning in 2027 7%

Woning of niet

Voor de hoogte van de overdrachtsbelasting is het allereerst van belang om vast te stellen of je een woning of een niet-woning (bijvoorbeeld een bedrijfspand) verkrijgt. In het laatste geval is de overdrachtsbelasting 10,4%.

Woning hoofdverblijf of niet

Verkrijg je een woning, dan kunnen twee tarieven gelden en eventueel de startersvrijstelling. Daarbij is van belang of je de woning zelf anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. In dat geval bedraagt het tarief, onder voorwaarden, 2% of kan je, onder voorwaarden, de startersvrijstelling toepassen.

Ga je de verkregen woning niet zelf (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gebruiken, dan geldt een hoger tarief van op dit moment 8%. De startersvrijstelling is dan niet van toepassing.

Let op! Voor het 2% tarief en de startersvrijstelling gelden voorwaarden. Laat je daarover goed informeren. Meer informatie vind je ook op de website van de Belastingdienst.

Verlaging tarief

In de Prinsjesdagstukken 2026 is opgenomen dat het tarief voor woningen die je niet zelf (anders dan tijdelijk) als hoofdverblijf gaat gebruiken in 2027 geen 8 maar 7% bedraagt. Op een woning van € 550.000 scheelt dat dus € 5.500! Reden genoeg om te beoordelen of de levering bij de notaris niet in 2026 maar in 2027 kan plaatsvinden.

Let op! Bij die beoordeling moet je uiteraard ook de andere omstandigheden meenemen. Wil de verkoper hier bijvoorbeeld wel aan meewerken, wat is de invloed van latere levering op je financiering et cetera.

Overige tarieven gelijk

De overige tarieven blijven gelijk. Voor een niet-woning geldt ook in 2027 een tarief van 10,4%. De woning die je zelf — anders dan tijdelijk — als hoofdverblijf gaat gebruiken geldt een tarief van 2% of de startersvrijstelling. Allemaal onder dezelfde voorwaarden zoals die ook in 2026 gelden.

Let op! De Tweede en Eerste Kamer moeten het Belastingplan 2027 nog aannemen. Gezien de minderheid van de coalitie in de Tweede én Eerste Kamer is nog niet zeker of dit zonder nadere wijzigingen zal gebeuren. De ervaringen uit de afgelopen jaren leren ons dat op de valreep, bij stemming in de Tweede Kamer en Eerste Kamer, er nog aanpassingen kunnen komen. Het is daarom nog niet zeker dat het algemene woningtarief volgende jaar 7% bedraagt. Houd daar rekening mee!

Door |2026-10-12T17:00:15+02:0022 september 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Geen 2% overdrachtsbelasting bij niet bewonen door claustrofobie

2 of 8% overdrachtsbelasting

Op de levering van een woning is in 2026 in principe 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Gebruik je de woning na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf, dan geldt een tarief van 2%.

Let op! Voor starters geldt, onder voorwaarden, eventueel nog een startersvrijstelling.

Onvoorziene omstandigheden

Het kan zijn dat een koper een woning niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan gaan gebruiken door onvoorziene omstandigheden. In zo’n geval wordt de woning dan geacht toch anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt te zijn en kan het 2% tarief van toepassing blijven.

Doorverkoop na iets meer dan een maand

Er moet dan wel echt sprake zijn van onvoorziene omstandigheden. Een koper die een appartement kocht en niet bewoonde, vond dat in zijn geval sprake was van onvoorziene omstandigheden.

De dag na de levering van de woning kwam hij enige tijd vast te zitten in de lift. Door verslechtering van zijn gezondheid, kon hij moeilijk gebruikmaken van de trap. En vanwege zijn claustrofobie durfde hij na het liftincident, niet meer in de lift. Hij verkocht het appartement daarom binnen iets meer dan een maand weer door, zonder er zelf gewoond te hebben.

Claustrofobie geen bijzondere omstandigheid

De rechter vond dat er geen sprake was van onvoorziene omstandigheden. De lift was op het moment van aankoop van het appartement al aanwezig. Bovendien was niet aannemelijk dat sprake was van structurele gebreken of onveilige situaties met de lift. Het vast komen te zitten in de lift, was naar het oordeel van de rechter geen onvoorziene omstandigheid, ook niet in het licht van de claustrofobie.

Gevolg was dat over de levering van de woning 10,4% (het toenmalige tarief) overdrachtsbelasting verschuldigd was in plaats van 2%.

Door |2026-09-07T17:00:12+02:003 september 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Ook 2% overdrachtsbelasting bij uitgestelde bewoning?

Overdrachtsbelasting

Bij de koop van een woning is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het normale tarief bij verkrijging van een woning bedraagt op dit moment 8%. Wordt de woning door de koper na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt een tarief van 2% of is, onder voorwaarde, een startertsvrijstelling van toepassing. Maar geldt er ook een termijn waarbinnen je de woning als hoofdverblijf moet gaan gebruiken?

Woning verbouwd

Of er een termijn geldt voor het als hoofdverblijf gaan gebruiken, is voor een verbouwing van een woning besproken bij de totstandkoming van de wet. Ook in de rechtspraak is dit al enkele keren aan de orde geweest. Daarbij is geen termijn genoemd waarbinnen de verbouwing voltooid dient te zijn. In 96% van de gevallen wordt een woning namelijk binnen een jaar bewoond. Duurt een verbouwing langer, dan kan door de Belastingdienst gevraagd worden aannemelijk te maken dat je de woning toch anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Terminaal ziek

In een zaak die speelde voor rechtbank Noord-Nederland had een echtpaar een woning gekocht, maar gingen hier niet direct zelf in wonen. In plaats daarvan verhuurden ze de woning aan hun terminaal zieke dochter en haar twee kinderen. Ze gaven aan het appartement gekocht te hebben omdat ze zelf kleiner wilden gaan wonen. Ze zouden het gelijkvloerse appartement na het overlijden van hun dochter zelf gaan bewonen.

Welk tarief overdrachtsbelasting?

Voor de rechtbank stond de vraag centraal welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing was. De ouders wezen erop dat het hun intentie was de woning op termijn zelf als hoofdverblijf te gaan gebruiken en bepleitten een tarief van 2%. Volgens de Belastingdienst was de woning echter aangekocht voor de dochter. De Belastingdienst vond dat het echtpaar daarom de woning na verkrijging niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf was gaan gebruiken. Het normale tarief van toen nog 10,4% (voor woningen is dat nu 8%, waarschijnlijk vanaf 2027 7%) was daarom van toepassing, aldus de Belastingdienst.

Geen fatale termijnen

De rechtbank kwam echter tot de conclusie dat de woning was gekocht met de intentie deze anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Dat dit niet direct na aankoop gebeurde was volgens de rechtbank niet van belang, nu aannemelijk was dat de intentie aanwezig was en ook zou worden uitgevoerd na overlijden van de dochter.

De wet bevat ook geen fatale termijnen, waarbinnen de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt moet gaan worden, aldus de rechtbank.

De rechtbank achtte het ook niet aannemelijk dat de woning voor de dochter was gekocht, aangezien die er nog maar een korte periode in kon wonen. Vanwege de situatie van de dochter was de aankoop door het echtpaar vervroegd en het bewonen door henzelf slechts kort uitgesteld. Er diende dan ook uitgegaan te worden van een overdrachtsbelastingtarief van 2%.

Let op! De uitspraak van rechtbank Noord-Nederland betekent niet dat bij elk uitgesteld gebruik van bewoning, het 2% tarief van toepassing is. Dit is altijd afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval. Bovendien is nog niet bekend of er mogelijk hoger beroep wordt ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank. Overleg daarom over uw eigen situatie met onze adviseurs.

Door |2026-09-07T17:00:14+02:0017 augustus 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Let op de overdrachtsbelasting bij sloop aangekochte woning

Startersvrijstelling

Bij de koop van een woning is de koper in beginsel overdrachtsbelasting verschuldigd. Het normale tarief bij verkrijging van een woning bedraagt op dit moment 8%. Wordt de woning door de koper na aankoop anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt, dan geldt een tarief van 2%. Er bestaat dan ook een eenmalige startersvrijstelling voor kopers die minstens 18 jaar oud zijn en jonger zijn dan 35 jaar, als de woning een maximale waarde heeft van €555.000 (cijfer 2026).

Sloop gevolgd door nieuwbouw

In een rechtszaak bij gerechtshof Amsterdam had een echtpaar een woning gekocht, deze vervolgens helemaal laten slopen (inclusief de fundering) en op dezelfde plaats een nieuwe woning laten bouwen. Het echtpaar had geen overdrachtsbelasting afgedragen, ervan uitgaande dat er recht bestond op de startersvrijstelling. De Belastingdienst was het hiermee niet eens en had een naheffingsaanslag opgelegd naar het normale tarief.

Nieuwe woning in aanbouw

Bij het tot stand komen van het lage tarief en de vrijstelling overdrachtsbelasting is bepaald dat deze ook gelden voor de verkrijging van een nieuwe woning in aanbouw. Van dit laatste is sprake vanaf het moment dat de fundering van een woning is aangebracht.

Woning opgehouden te bestaan

Het gerechtshof kwam in het geval van het echtpaar tot de conclusie dat er geen recht bestond op de startersvrijstelling, omdat de verkochte woning volledig gesloopt was, inclusief fundering. De oude woning was volledig opgehouden te bestaan en kon dus niet meer worden bewoond. Daarom werd niet voldaan aan de eis dat de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt zou gaan worden.

Had de fundering verschil gemaakt?

Als de fundering niet was gesloopt, had dit in deze casus verschil gemaakt. De Belastingdienst had namelijk bij de rechtbank verklaard dat wel aan het hoofdverblijfcriterium was voldaan als de fundering was gebleven en gebruikt was voor de nieuwe woning.

Het echtpaar vond hun situatie vergelijkbaar met situaties waarin de fundering wel behouden was, maar het gerechtshof ging daar niet in mee. De Hoge Raad heeft eerder namelijk beslist dat er voor de overdrachtsbelasting geen sprake is van discriminatie als bouwgrond mét fundering wel als een woning wordt aangemerkt en bouwgrond zonder fundering niet. Het echtpaar deed dan ook tevergeefs een beroep op het gelijkheidsbeginsel om alsnog de startersvrijstelling te kunnen claimen.

Let op! Het is niet helemaal duidelijk of het funderingscriterium ook betrekking heeft op sloopwoningen. Het gerechtshof geeft in de uitspraak aan dat uit de wetsgeschiedenis zou kunnen worden afgeleid dat dit criterium alleen geldt voor woningen in aanbouw. In dat geval is de verklaring van de Belastingdienst bij de rechtbank begunstigend beleid geweest, waarvan het niet helemaal duidelijk is of dit door de Belastingdienst breed gedragen wordt. Overleg over uw eigen situatie daarom altijd met onze adviseurs.

Door |2026-09-07T17:00:15+02:0011 augustus 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Wanneer is pand voor de overdrachtsbelasting een woning?

Tarief overdrachtsbelasting

Voor woningen die je voor langere tijd als hoofdverblijf gaat bewonen geldt een verlaagd tarief van 2% of een vrijstelling. Ga je de woning niet als hoofdverblijf bewonen, dan geldt voor de woning een tarief van 8%. Voor andere panden, zoals winkels en bedrijfspanden, geldt een tarief van 10,4%. Voor de hoogte van het tarief is dus van belang wanneer is sprake is van een woning.

Pand bestemd als woning?

Tijdens de wetsbehandeling is aan de orde geweest dat een pand bij de juridische overdracht naar zijn aard bestemd moet zijn als woning om ook als zodanig te worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft bepaald dat daarbij van belang is waarvoor het pand oorspronkelijk is gebouwd. Is een woning verbouwd voor een andere vorm van gebruik, dan blijft het naar zijn aard alleen een woning, als er maar beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken.

Buurthuis, school of woning?

Bovenstaande uitgangspunten stonden centraal in een zaak die zich afspeelde voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Een belastingplichtige had een pand gekocht dat bestond uit een voormalige woning, die was samengevoegd met een school, die op zijn beurt weer was verbouwd tot buurthuis met gymzalen. Om te bepalen welk tarief overdrachtsbelasting van toepassing was, diende de rechtbank te bepalen of er al dan niet sprake was van een woning.

Bewijslast

De rechtbank stelde vast dat de bewijslast in dit soort geschillen bij de belastingplichtige ligt. Die moest in deze zaak aannemelijk maken dat de panden oorspronkelijk gebouwd waren als woning en ook hun aard als woning hadden behouden.

Geen aard als woning

Uit onder meer bouwtekeningen bleek dat het pand door de verbouwingen tot dorpshuis met sportzaal zonder aanpassingen naar zijn aard niet meer bestemd was als woning. Dat het pand nog wel voor bewoning gebruikt kon worden, deed niet ter zake.

Ook was één van de panden oorspronkelijk bestemd voor ander gebruik dan als woning. Dit pand was groter dan het andere. Met de samenvoeging van beide panden in het verleden was het geheel niet meer aan te merken als ‘oorspronkelijk gebouwd als woning’. Hierdoor was de aard als woning definitief verloren gegaan. Of er slechts beperkte aanpassingen nodig zouden zijn om het pand weer voor bewoning geschikt te maken, deed daardoor niet meer ter zake.

Hoog tarief in plaats van 2%

Al met al lukte het de koper dus niet om aannemelijk te maken dat het pand naar zijn aard bestemd was tot bewoning. Gevolg was dat het hoge tarief overdrachtsbelasting in plaats van 2% van toepassing was.

Door |2026-09-07T17:00:18+02:0023 juli 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Bouwgrond of woning: 10,4% of 2% overdrachtsbelasting?

Woning?

De Hoge Raad sprak onlangs zijn oordeel uit over twee belastingplichtigen die elk een bouwkavel kochten op een perceel waarop zich nog een woning bevond. Beiden wilde het tarief het lage tarief van 2% toepassen omdat zij vonden dat zij voor de overdrachtsbelasting een woning verkregen.

Drie situaties

De Hoge Raad oordeelde dat aan de hand van het civiele recht bepaald moet worden of sprake is van de verkrijging van een woning. De Hoge Raad onderscheidt daarbij drie situaties:

Staat op het perceel alleen een bestanddeel van de woning, maar staat de hoofdzaak van de woning op een ander perceel dat bij iemand anders in eigendom is? Dan hoort civielrechtelijk dat bestanddeel toe aan het andere perceel. De verkrijging van het perceel met het bestanddeel van de woning is dan geen verkrijging van een woning.
Staat echter op het perceel de hoofdzaak van de woning en staan bestanddelen van de woning op andere percelen in eigendom bij iemand anders? Dan horen civielrechtelijk de bestanddelen van die andere percelen tot de woning. De verkrijging van het perceel met de hoofdzaak van de woning is dan wel een verkrijging van een woning.
Is niet te bepalen of hetgeen op het perceel staat een bestanddeel is of de hoofdzaak van de woning? Dan is civielrechtelijk hetgeen op het perceel staat een onverdeeld aandeel in een woning. De verkrijging van het perceel is ook in zo’n geval een verkrijging van een woning.

Wat betekent dit?

Als u de bouwkavel koopt om daarop een woning te bouwen die u als hoofdverblijf gaat gebruiken, kan de overdracht van de bouwkavel bij de notaris tegen 2% overdrachtsbelasting (of 0% als u de startervrijstelling kunt toepassen) als de aanschaf kan worden aangemerkt als koop van een woning. Is dat niet het geval, dan bedraagt de overdrachtsbelasting 10,4%!

Wel woning

In de ene casus die voorlag bij de Hoge Raad bevond zich op de kavel nog 55% van de oppervlakte van een woning. De andere 45% bevond zich op een kavel die bestemd was voor een ontsluitingsweg. De Hoge Raad oordeelde dat deze twee kavels gezamenlijk eigenaar geworden waren van de woning. De koper van de kavel met 55% van de woning had daarmee een onverdeeld aandeel in de woning verkregen. Onder de huidige wetgeving zou in dit geval dus het 2% tarief overdrachtsbelasting kunnen worden toegepast.

Geen woning

De andere casus liep minder voorspoedig af. In deze casus bevond zich op de kavel voor minder dan 1% nog een buitenmuur van een woning en voor een deel een terras. De Hoge Raad vond de buitenmuur een bestanddeel van een woning. Nu de hoofdzaak van de woning op andere kavels lag, hoorde dit bestanddeel toe aan anderen. De koper van de kavel verkreeg daarom geen woning. In dit geval zou daarom onder de huidige wetgeving 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.

Let op! Welk tarief overdrachtsbelasting u verschuldigd bent, is zeker in dit soort gevallen, niet eenvoudig. Laat u daarover daarom goed adviseren.

Door |2026-09-07T17:00:50+02:0026 januari 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Overdrachtsbelasting: wat zijn ‘onvoorziene omstandigheden’?

Tip! Voor meerderjarige jongeren tot 35 jaar bestaat er, onder voorwaarden, een eenmalige vrijstelling als de woning niet meer kost dan € 555.000 (2026) én als hoofdverblijf dient.

Woning binnen drie maanden weer verkocht

In een zaak die voor rechtbank Noord-Holland werd behandeld, ging het om een woning die na aankoop binnen drie maanden weer werd doorverkocht. De vrouw die de woning had gekocht had verklaard dat het de bedoeling was geweest dat ze de woning na verkrijging zelf zou gaan bewonen. Bij de verkoop was 2% overdrachtsbelasting (OVB) in rekening gebracht, maar volgens de inspecteur was dit ten onrechte en dus volgde er een naheffing over het verschil ten opzichte van het hoge tarief.

Paniekaanval

De vrouw vocht de naheffing aan en stelde dat ze de woning weer had verkocht, omdat ze bij het eerste zelfstandige bezoek aan de woning was getroffen door een paniekaanval. De vrouw was behandeld voor PTSS-klachten en gaf aan dat iets in de woning, een ruimte of een geur, de aanval had veroorzaakt en ervoor had gezorgd dat ze de woning uit was gevlucht. Daarna had ze de woning alleen nog durven te betreden voor het halen van de post en had ze de woning zo snel mogelijk weer verkocht.

Wat is een onvoorziene omstandigheid?

Voor de rechter gaf de vrouw aan dat er naar haar mening sprake was van een onvoorziene omstandigheid, waardoor het lage tarief OVB van 2% diende te worden toegepast. Dat ze eerder had aangegeven spijt te hebben gehad van haar aankoop, volgde uit het feit dat ze op basis van eerdere ervaringen niet had durven vertellen dat de paniekaanval de doorslag voor de verkoop had gegeven.

Wat was de intentie?

De rechtbank achtte het geloofwaardig dat het de intentie van de vrouw geweest was de woning zelf te gaan bewonen. Dit bleek onder meer uit het feit dat ze offertes had laten maken en een met een aannemer contact had gehad om de woning te laten opknappen en verbouwen. Ook was het aannemelijk dat de vrouw last had gehad van PTSS-klachten. Dat ze hiervoor in het verleden was behandeld, maakte nog niet dat de paniekaanval te voorzien was geweest, zoals de inspecteur aanvoerde.

Geen uitputtende wettelijke opsomming

De rechtbank wees er ook op dat tijdens het tot stand komen van de wet enkele voorbeelden waren genoemd van onvoorziene omstandigheden, zoals een echtscheiding en werkloosheid, maar dat dit geen uitputtende opsomming betrof. De paniekaanval kon dan ook als zodanig bestempeld worden, aangezien de vrouw wel degelijk van plan was geweest de woning zelf duurzaam te gaan bewonen. De naheffingsaanslag kwam dan ook te vervallen.

Door |2026-09-07T17:00:50+02:0022 januari 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Overdrachtsbelasting: drie tarieven en hogere startersvrijstelling in 2026

Woning voor eigen gebruik

In 2026 geldt bij de overdracht van een woning die een koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, onder voorwaarden, een overdrachtsbelastingtarief van 2%. Dit is niet anders dan in 2025 toen hiervoor ook al het 2%-tarief gold.

Overige woningen

Wat wel gewijzigd is, is het tarief voor overige woningen. Verkrijgt u een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan gold daar in 2025 nog een overdrachtsbelastingtarief van 10,4%. Vanaf 2026 is dit tarief 8%.

Bij overige woningen moet u denken aan een vakantiewoning, een woning die u koopt voor een studerend kind of een woning die u verhuurt.

Overig onroerend goed

Voor de verkrijging van overig onroerend goed blijft het overdrachtsbelastingtarief, net als in 2025, 10,4%.

Startersvrijstelling

Starters tot 35 jaar oud kunnen bij de aankoop van een woning die zij als hoofdverblijf gaan gebruiken, onder voorwaarden, een vrijstelling toepassen. Ze betalen dan geen overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden is dat de marktwaarde van de woning niet hoger is dan een bepaald bedrag.

In 2026 geldt de startersvrijstelling tot een marktwaarde van € 555.000 (2025: € 525.000). Is de marktwaarde hoger, dan geldt de startersvrijstelling niet, dus ook niet tot het bedrag van € 555.000.

Tip! Het grensbedrag voor de startersvrijstelling in 2027 is ook al bekend. In 2027 geldt de startersvrijstelling tot een bedrag van € 615.000. Voor de toepassing van de vrijstelling is de datum van de levering van de woning bij de notaris bepalend.

Door |2026-09-07T17:00:53+02:0012 januari 2026|Reacties uitgeschakeld

Lees meer

Overdrachtsbelasting

Kom in contact

Wij zijn er om jou te helpen!