adviseur

Op 20 december 2024 gaf de Hoge Raad nadere aanwijzingen over de wijze waarop het werkelijke rendement van onroerende zaken in box 3 vanaf het jaar 2017 berekend moet worden.

Werkelijke rendement

Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat je in box 3 het – door de Hoge Raad gedefinieerde – werkelijke rendement in aanmerking mag nemen als dit lager is dan het wettelijke forfaitaire rendement. De Hoge Raad gaf daarbij aanwijzingen hoe dit werkelijke rendement berekend moet worden. In arresten van 14 juni en 2 augustus 2024 gaf hij verdere aanwijzingen.

Kort samengevat komt het erop neer dat het gaat om het werkelijk gerealiseerde én ongerealiseerde rendement op jouw gehele vermogen in box 3 zonder aftrek van het heffingsvrije vermogen. Het gaat om het nominale rendement, met inflatie mag geen rekening worden gehouden. Aftrek van kosten is niet mogelijk. Alleen rente van schulden in box 3 zijn aftrekbaar. Verder gaf de Hoge Raad al de aanwijzing dat de bepaling van het werkelijke rendement van een woning plaatsvindt op basis van de WOZ-waarde aan het begin en aan het einde van een jaar.

Nieuwe aanwijzingen onroerende zaken

Ondanks de eerdere aanwijzingen leefden er in de praktijk nog vragen over de invulling van het werkelijke rendement in bepaalde situaties. De Hoge Raad gaf op 20 december 2024 nieuwe aanwijzingen over de berekening van het werkelijke rendement van onroerende zaken.

Rendement woning op basis van WOZ-waarden

Al bekend was dat voor de (ongerealiseerde) waardeverandering van woningen die in box 3 vallen, zoals vakantiewoningen, uitgegaan moet worden van het verschil tussen de WOZ-waarden aan het begin en het einde van het jaar. Onduidelijk was nog welke WOZ-waarden: die van het jaar en het volgende jaar of die van het volgende jaar en het daaropvolgende jaar? De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het gaat om de WOZ-waarden van het jaar en het volgende jaar. Voor bijvoorbeeld de box 3-heffing voor 2024 moet je dus uitgaan van het verschil tussen de WOZ-waarde van 2024 en de WOZ-waarde van 2025.

Rendement bij verkoop woning

Verkoop of koop je in de loop van het jaar een woning? Dan verdeel je de op basis van de WOZ-waarden berekende waardeverandering tijdsevenredig met de koper/verkoper, aldus de Hoge Raad. Verkoop je bijvoorbeeld per 1 juli 2024 een woning en bedraagt het verschil tussen de WOZ-waarde 2024 en 2025 € 40.000, dan is de gerealiseerde waardestijging voor jou € 20.000 en de ongerealiseerde waardestijging voor de koper € 20.000.

Let op!Door een verschil tussen de verkoopprijs en de WOZ-waarde van de woning, neemt wellicht jouw totale vermogen in box 3 toe of af. Dit verschil is echter niet aan te merken als werkelijk rendement in box 3, aldus de Hoge Raad.

Verbetering en uitbreiding onroerende zaken

De Hoge Raad oordeelde eerder al dat bij de berekening van het werkelijke rendement geen rekening mag worden gehouden met aftrek van kosten. In aanvulling hierop heeft de Hoge Raad op 20 december 2024 echter aangegeven dat een waardevermeerdering van een onroerende zaak die voortvloeit uit kosten die leiden tot verbetering of uitbreiding van de onroerende zaak niet tot het werkelijke rendement hoort.

Let op!De wijze waarop een en ander wordt vastgesteld is niet eenvoudig. Of er sprake is van verbetering of uitbreiding van een onroerende zaak of van onderhoud, moet worden vastgesteld aan de hand van eerdere rechtspraak van de Hoge Raad. Verder zal, voor het buiten aanmerking laten van de waardevermeerdering van woningen in deze gevallen, een andere WOZ-beschikking dan regulier aanwezig moeten zijn.

Geen voordeel wegens eigen gebruik

De Hoge Raad heeft op 20 december 2024 ook geoordeeld dat het voordeel wegens eigen gebruik van een onroerende zaak voor de berekening van het werkelijke rendement nul bedraagt. JE hoeft hiervoor dus geen bedrag in aanmerking te nemen.

Box 3-stelsel vanaf 2028

De wijze waarop de Hoge Raad het werkelijke rendement invult onder het huidige box 3-stelsel staat overigens los van het nieuwe box 3-stelsel, waarvan onlangs bekend werd dat dit niet eerder dan in 2028 in kan gaan. De wetgever kan dan ook een andere invulling aan dit nieuwe box 3-stelsel geven.