Heb je een vakantiewoning die verhuurd wordt? In deze blog lees je waar je in dat geval rekening mee moet houden als het gaat om de BTW.

1. Welk BTW-tarief is van toepassing bij de verhuur van de vakantiewoning?
Het lage BTW-tarief (9%).

2. Is het lage BTW-tarief ook van toepassing op bijkomende diensten?
Alleen als die diensten behoren bij de verhuur van de vakantiewoning. Denk bijvoorbeeld aan verhuur van een linnenpakket, levering van gas/elektra of verhuur van een parkeerplaats voor de gebruiker van de woning.

Let op: het lage BTW-tarief geldt niet voor alle bijkomende prestaties. De verhuur van fietsen bij vakantiewoningen valt bijvoorbeeld onder het algemene tarief (21%).

3. Is de BTW op de aankoop van de vakantiewoning aftrekbaar?
De BTW is alleen aftrekbaar als je de vakantiewoning recreatief verhuurt. Je bent dan BTW-ondernemer.

Let op: die aftrekbare BTW is voorlopig. Mocht je de vakantiewoning binnen tien jaar verkopen dan kan het zijn dat je een deel van de aftrekbare BTW moet terugbetalen.

4. Moet ik BTW in rekening brengen als ik de vakantiewoning weer verkoop?
Als je de woning aan derden hebt verhuurd dan ben je BTW-ondernemer en behoort de vakantiewoning tot je bedrijfsvermogen. Als je de vakantiewoning binnen twee jaar na nieuwbouw verkoopt, dan is de verkoop verplicht belast met BTW. Is de vakantiewoning al ouder dan twee jaar na nieuwbouw, dan is de verkoop niet belast met BTW (maar kun je er onder voorwaarden wel voor kiezen).

5. Als ik mijn vakantiewoning wil verkopen, moet ik dan na de aankoop tien jaar wachten?
Als je bij aankoop de BTW hebt afgetrokken dan is die BTW een voorlopige aftrekpost. Als je de woning binnen tien jaar verkoopt zonder BTW, dan dient een deel van die afgetrokken aankoop-BTW weer terugbetaald te worden. Die tien jaar is de zogenaamde herzieningstermijn. Verkoop je de woning met BTW dan hoeft er geen BTW terugbetaald te worden. Na tien jaar is de BTW die destijds afgetrokken is definitief.

Een klein voorbeeld:
Je koopt een vakantiewoning met daarin € 25.000 aan aftrekbare BTW. Zes jaar later verkoop je de woning zonder BTW. Je hebt dan uiteindelijk recht op 6/10 van de aftrekbare BTW, in dit geval 6 x € 2.500 = € 15.000. Je had echter € 25.000 afgetrokken en moet nu alsnog € 10.000 terugbetalen aan de Belastingdienst.

6. Kan ik mijn vakantiewoning altijd met BTW verkopen?
Als de woning meer dan twee jaar oud is (na nieuwbouw), dan kan deze alleen met BTW verkocht worden als de koper daarmee instemt en de woning vervolgens ook met BTW verhuurd wordt. Dit moet je overigens wel uitdrukkelijk vastleggen.

Als de koper niet instemt, omdat de woning bijvoorbeeld alleen voor privégebruik bedoeld is, dan mag deze niet met BTW verkocht worden.

7. Ik maak in een jaar gedurende 30 dagen zelf gebruik van de vakantiewoning, hoe zit het dan met de BTW?
Je hebt alleen recht op aftrek van de BTW op de aanschaf en de kosten voor zover je de woning belast gebruikt (verhuur met BTW). Stel, je hebt 5% privégebruik (op basis van aantal dagen), dan is 5% van de BTW op de kosten en 5% van 1/10 deel van de BTW op de aanschafkosten niet aftrekbaar. Dit corrigeert je aan het eind van het jaar.

8. Kan ik ook de BTW aftrekken als ik een nieuw bankstel koop voor mijn vakantiewoning?
Ja, mits de woning maar met BTW wordt verhuurd. Zorg wel voor een correcte factuur, voorzien van de juiste naam en met het bedrag aan BTW erop vermeld.

9. Moet ik als verhuurder een factuur uitreiken met BTW aan de huurder (vakantiegast)?
Nee, dat hoeft niet. Je bent dat alleen verplicht als je verhuurt aan een andere ondernemer.

10. Ik kan mijn vakantiewoning tijdelijk verhuren aan werknemers voor de duur van 8 maanden. Hoe zit het dan met de BTW?
Alleen recreatieve verhuur valt onder het lage BTW-tarief. Recreatieve verhuur is kortdurende verhuur voor recreatieve doeleinden. Verhuur aan werknemers (ook al is dat tijdelijk) is geen recreatieve verhuur. De verhuur is dan vrijgesteld van BTW. Dat betekent overigens ook dat de BTW voor dat deel niet aftrekbaar is.

Contact
Marco Bezoet de Bie is juridisch en fiscaal adviseur bij NBC Eelman & Partners. Wil je meer informatie naar aanleiding van deze blog? Mail dan naar marco.bezoetdebie@nbceelman.nl.

Wekelijks juridisch spreekuur voor ondernemers
Wil je als ondernemer een overeenkomst laten toetsen of wanneer je bijvoorbeeld advies nodig hebt over jouw algemene voorwaarden, dan kun je bij Marco terecht tijdens het wekelijks juridisch spreekuur. Elke donderdag vindt deze van 9-12 uur plaats bij ons kantoor in Den Burg, Texel. Het spreekuur is vrijblijvend en een afspraak maken is niet nodig.