1 Bij de verhuur van een winkelruimte is de huurtermijn automatisch vijf jaar.
Dit geldt alleen als een huurcontract wordt gesloten dat langer is dan twee jaar (en korter dan vijf jaar). Een huurcontract van drie jaar wordt automatisch vijf jaar. Een huurcontract van één jaar blijft een huurcontract van één jaar. De grens ligt bij een overeenkomst van twee jaar of korter.

2 Bij het einde van de huurtermijn eindigt de huur van een winkel automatisch zonder dat opzegging nodig is.
Dit is inderdaad een hardnekkige mythe want het antwoord is nee. Als het gaat om een winkel dan moet er altijd een opzegging plaatsvinden. Bovendien, als het gaat om een verhuurder die wil beëindigen dan kan dit alleen als de reden voor de opzegging in de wet is opgenomen. De huurder kan wel opzeggen zonder geldige reden tegen het einde van de huurtermijn maar moet uiteraard wel de afgesproken opzegtermijn in de gaten houden.

3 Na opzegging moet de verhuurder een goodwillvergoeding betalen aan de huurder.
Dat is inderdaad een mogelijkheid. Als de verhuurder de huur opzegt en daarna zelf een soortgelijk bedrijf begint waardoor hij daadwerkelijk een voordeel heeft, dan moet aan de ex-huurder een redelijke vergoeding betaald worden.

Let op: het is de huurder die moet bewijzen dat de verhuurder daadwerkelijk voordeel heeft van door de huurder opgebouwde goodwill.

4 De huurder is altijd bevoegd om het gehuurde onder te verhuren.
Ja, de hoofdregel is dat de huurder mag onderverhuren. Daarop is een uitzondering. Als het voor de huurder aannemelijk is dat de verhuurder redelijke bezwaren heeft tegen onderverhuur, dan is dit niet toegestaan. Om deze reden is er in de meeste huurcontracten opgenomen dat onderverhuur niet is toegestaan.

5 Bij de verhuur van een winkelruimte heeft de huurder een hele sterke wettelijke huurdersbescherming.
Ja, dat is inderdaad zo. Er is echter een uitzondering en dat is als een huurcontract van twee jaar of korter wordt gesloten. In dat geval geldt de huurdersbescherming niet.

6 Het soort bedrijfsruimte bepaalt welke huurregels van toepassing zijn.
Ja, er wordt een onderscheid gemaakt tussen enerzijds “bedrijfsruimtes die toegankelijk zijn voor publiek” en anderzijds “overige bedrijfsruimtes”. Een bedrijfsruimte die plaatsgebonden is, een bepaalde bestemming heeft (kleinhandelsbedrijf, horeca, besteldienst, ambachtsbedrijf of kampeer-hotel), bestemd voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienst én voor publiek toegankelijk, is een zogenaamde 7:290-bedrijfsruimte. Daarvoor gelden strikte wettelijke spelregels.

7 De huur van een personeelswoning eindigt automatisch als het arbeidscontract wordt beëindigd.
Dat is alleen het geval als de woning kan worden aangemerkt als een echte dienstwoning én in het huurcontract en arbeidscontract duidelijk staat aangegeven dat de huur eindigt bij einde van het dienstverband. Vaak ligt het probleem in de vraag of er wel sprake is van een echte dienstwoning.

Van een dienstwoning is alleen sprake als het bewonen van de woning behoort tot een verplichting uit het dienstverband (het bewonen moet nodig zijn voor de werkzaamheden). Een voorbeeld zou een woning van de conciërge bij school of een portierswoning op een industrieterrein kunnen zijn. Woningen die een werkgever ter beschikking stelt aan werknemers, slechts om ze te huisvesten, zijn geen dienstwoningen.

8 De huurder kan de huurprijs van een winkel tussentijds laten verlagen.
Ja, dat is een mogelijkheid. Het kan echter alleen nadat de bepaalde tijd van het huurcontract verstreken is of telkens na vijf jaar indien er geen bepaalde tijd is afgesproken. Het tussentijds laten verlagen van de huurprijs kan alleen via een vordering voor de rechter. De huurder moet dan wel aantonen dat de huur te hoog is in relatie tot vergelijkbare panden in de omgeving (hierbij gaat het om de gemiddelde huurprijs over vijf jaar). Overigens kan de verhuurder ook op grond van deze bepaling de huurprijs verhogen.

9 De huurder van een winkel kan de verhuurder dwingen om een andere huurder toe te staan.
Ja, ook dat is onder voorwaarden mogelijk. Het betreft de zogenaamde huurindeplaatsstelling. Deze wettelijke regeling staat toe dat als de huurder zijn onderneming verkoopt, hij de verhuurder kan dwingen de koper als huurder toe te laten (onder dezelfde huurvoorwaarden). De huurder die dit wil moet wel een zwaarwichtig belang hebben (bijv. pensioengerechtigde leeftijd of financiële omstandigheden) en de nieuwe huurder moet wel in staat zijn de huurverplichtingen na te komen.

10 Als er eenmaal gekozen is voor verhuur met BTW dan kun je dit niet meer wijzigen.
Ja, dat klopt. Wanneer er eenmaal gekozen is voor “opteren voor BTW-belaste verhuur” dan is dit onherroepelijk voor zolang de huurder van verhuurder huurt. Bij een nieuwe huurder/huurovereenkomst wordt de optie BTW-belast weer opnieuw vastgesteld tussen verhuurder en huurder.

Contact
Marco Bezoet de Bie is juridisch en fiscaal adviseur bij NBC Eelman & Partners. Wil je meer informatie naar aanleiding van deze blog? Mail dan naar marco.bezoetdebie@nbceelman.nl.

Wekelijks juridisch spreekuur voor ondernemers
Wil je als ondernemer een overeenkomst laten toetsen of wanneer je bijvoorbeeld advies nodig hebt over jouw algemene voorwaarden, dan kun je bij Marco terecht tijdens het wekelijks juridisch spreekuur. Elke donderdag vindt deze van 9-12 uur plaats bij ons kantoor in Den Burg, Texel. Het spreekuur is vrijblijvend en een afspraak maken is niet nodig.